2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)綜合分析題5
來(lái)源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2011-09-28 08:53:05
（五）
（2010）某市政府將一宗閑置土地使用權(quán)無(wú)償收回，提供給甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。王某2009年10月預(yù)購(gòu)了該項(xiàng)目一套住宅，并申請(qǐng)了住房公積金抵押貸款。預(yù)售合同約定房屋建筑面積為65m2，單價(jià)2000元/m2，面積誤差比絕對(duì)值在5%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算。2009年10月甲企業(yè)對(duì)該房屋陽(yáng)臺(tái)變更了設(shè)計(jì)，并通知了王某。
2010年8月該項(xiàng)目竣工并交付使用，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙企業(yè)）負(fù)責(zé)該住宅小區(qū)前期物業(yè)管理。王某在驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積已經(jīng)增至67.6m2，存在衛(wèi)生間地面滲水、下水管道堵塞等質(zhì)量問(wèn)題。在辦理人住手續(xù)時(shí)，王某還通過(guò)由甲企業(yè)代繳的方式，交納了產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)稅費(fèi)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等。
11.城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)出讓開(kāi)發(fā)用地閑置土地滿（）年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。
A.1
B.2
C.3
D.4
12.王某所購(gòu)房屋的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由（）承擔(dān)保修責(zé)任。
A.甲企業(yè)
B.房產(chǎn)管理部門(mén)
C.乙企業(yè)
D.工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)
13.關(guān)于中途變更房屋設(shè)計(jì)的說(shuō)法，正確的為（）。
A.預(yù)售合同簽訂即不得再變更設(shè)計(jì)
B.甲企業(yè)應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知王某
C.王某如選擇退房應(yīng)在國(guó)家規(guī)定的時(shí)限內(nèi)書(shū)面通知甲企業(yè)
D.王某如在通知到達(dá)之日起10日內(nèi)未予理會(huì)的，視同接受設(shè)計(jì)變更
14.關(guān)于王某的房?jī)r(jià)款的說(shuō)法，正確的為（）。
A.交房時(shí)該市新建商品房的均價(jià)上漲了15%，所以甲企業(yè)有權(quán)調(diào)整房?jī)r(jià)
B.王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為131300元
C.王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為133900元
D.王某實(shí)際總房?jī)r(jià)款應(yīng)為135200元
15.王某在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)申請(qǐng)的房屋登記類(lèi)別為（）。
A.房屋所有權(quán)初始登記
B.房屋所有權(quán)更正登記
C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
D.房屋抵押權(quán)登記
16.王某購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)繳納的稅金為（）。
A.契稅
B.土地增值稅
C.土地使用稅
D.印花稅
17.甲企業(yè)在開(kāi)發(fā)該經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目過(guò)程中應(yīng)繳納的稅金為（）。
A.耕地占用稅
B.契稅
C.企業(yè)所得稅
D.教育費(fèi)附加
18.關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的說(shuō)法，正確的為（）。
A.業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有
B.業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由甲企業(yè)代管
C.王某房屋衛(wèi)生間滲水、下水管道堵塞的維修可以申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金
D.業(yè)主分戶賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)及時(shí)續(xù)交
19.如果乙企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成包括（）。
A.乙企業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)
B.乙企業(yè)管理人員的獎(jiǎng)金
C.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
D.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用
20.王某在辦理住房公積金貸款時(shí)，工作人員所做了下列解釋?zhuān)_的為（）。
A.住房公積金貸款實(shí)行低利率政策
B.使用住房公積金貸款的職工在還貸期間，不能提取住房公積金
C.王某未還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款
D.住房公積金貸款按法定利率調(diào)整時(shí)間分段計(jì)息
（五）
11.「答案」B
「解析」閑置土地滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回。
12.「答案」A
「解析」交付使用后的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量保修。
13.「答案」BC
「解析」房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果中途變更設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（甲企業(yè)）應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起l0日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人（王某）；買(mǎi)受人（王某）有權(quán)在通知達(dá)到之日起l5 日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)，買(mǎi)受人在通知到達(dá)起l5日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，是同接受規(guī)劃和設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款變更。
14.「答案」D
「解析」面積誤差比在4%，按照合同約定5%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算，至67.6m2 X2000元/m2=135200元。
15.「答案」CD
「解析」房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記是指，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換和繼承等原因致使房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。房屋抵押權(quán)登記是指，房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變動(dòng)等的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。題目中涉及的登記主要是這兩種登記。
16.「答案」AD
「解析」需要繳納契稅和印花稅。
17.「答案」CD
「解析」應(yīng)繳納企業(yè)所得稅和教育費(fèi)附加，按照規(guī)定開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房契稅免征。
18.「答案」AD
「解析」住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金屬全體業(yè)主所有。業(yè)主分戶賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)代管，而不是房地產(chǎn)企業(yè)代管；王某個(gè)人房屋的維修由個(gè)人負(fù)責(zé)，而不是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是用于住宅公共部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。
19.「答案」AC
「解析」物業(yè)服務(wù)支出包括物業(yè)企業(yè)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利金；共用部位的清潔衛(wèi)生費(fèi)用，還包括綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等，其中C項(xiàng)屬于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍，物業(yè)企業(yè)員工的獎(jiǎng)金不屬于物業(yè)服務(wù)支出的范圍。
20.「答案」AC
「解析」住房公積金貸款實(shí)行住房低貸款利率，通常情況低于同期商業(yè)銀行住房貸款利率。在使用公積金貸款還貸中，可以按照規(guī)定提取住房公積金，在未還清貸款前，不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款，住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，因此正確答案為AC.
