2011年房產經紀人房產經紀實務綜合分析題3

    三、（2010）甲房地產開發企業（以下簡稱甲企業）興建一普通商品住宅小區。小區在建期間就進行預售；完工后，又以現房形式出售。在規定期間，甲企業經其商業伙伴推薦，未通過招、投標，也未經有關部門批準，采用協議方式直接聘用乙物業服務企業負責該小區的物業管理。該行為違反了相關規定，甲企業受到了相應處罰。后甲企業按規定重新選聘了丙物業服務企業。

    1.甲企業進行商品房預售的條件包括（）。

    A.已支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

    B.持有建設用地規劃許可證

    C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

    D.向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》

    2.現房銷售，應具備的條件包括（）。

    A.取得商品房銷售許可證

    B.已辦理房屋所有權初始登記

    C.物業管理方案已落實

    D.已通過竣工驗收

    3.甲企業與丙物業服務企業簽訂的合同為（）。

    A.物業委托合同

    B.物業服務合同

    C.前期物業服務合同

    D.專項物業服務合同

    4.甲企業違規選聘乙物業服務企業的行為，相關部門將給予警告，可以并處不高于（）萬元的罰款。

    A.5

    B .10

    C.15

    D.20

    5.甲企業選聘丙物業服務企業應在該小區現售前（）日內完成。

    A.10

    B.20

    C.30

    D.60

    三、

    1.「答案」ACD

    「解析」商品房預售條件：①已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；②持有建設工程規劃許可證，而不是建設用地規劃許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

    2.「答案」CD

    「解析」商品房現售條件：①應當具有企業法人營業執照和房地產企業資質證書；②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設備具備交付使用條件；⑦物業管理方案已經落實。

    3.「答案」C

    「解析」簽訂的合同為物業服務合同，物業合同是業主、業主大會委托物業服務企業對物業實施物業管理，物業服務企業接受委托從事物業管理服務的合同。

    4.「答案」B

    「解析」住宅物業的建設單位未通過招、投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的處罰依據《物業管理條例》第五十七條，處以10萬元以下的罰款。

    5.「答案」C

    「解析」新建商品房項目應當在現售前30日完成物業企業的選聘工作。