2011年房地產估價師《案例分析》模擬試題（12）

　　閱讀理解

　　1.抵押人欠甲債務80萬元，簽訂了房地產抵押合同，之后又欠20萬元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。現因債務人超過規定期限沒有履行債務而被依法拍賣其抵押的房地產，共賣得凈價款80萬元，其中新增房屋折合價款20萬元。問：

　　(1).按《城市房地產管理法》和《擔保法》規定，甲只能優先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　B.60

　　C.40

　　D.30

　　(2).如抵押人還有其他的債權人(非抵押權人)，甲優先受償后的剩余價款，應按( 　)分別受償。

　　A.所欠債務的總額比例

　　B.所欠債務的先后順序

　　C.尚欠債務的比例

　　D.債權人索債的急緩程度

　　(3).如抵押人的土地是劃撥所得，應補交的土地使用權出讓金為10萬元，扣除各種處分抵押房地產的費用后，所得價款是100萬元，其中新增房屋折合價款20萬元，則甲只能優先受償( 　)萬元。

　　A.70

　　C.40

　　B.60

　　D.30

　　(4).該房屋欲估算抵押物的變現價值，測算結果應為(　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D.處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　2.張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/㎡，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/㎡，租期為5年，費用按法規各自承擔。

　　(1).在2006年10月時，張某的權益價格為(　)。

　　A.沒有租賃條件下的正常市場價格

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益與2006年10月構現值之和

　　C.剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益與2006年10月的現值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現值

　　D.張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

　　(2).在2006年10月時，王某的權益價格為(　)。

　　A.剩余3年租期的月租金為200元/㎡條件下的凈收益與2006年10月的現值之和

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/㎡條件下的凈收益與2006年10月的現值之和

　　C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/㎡條件下的差額與2006年10月的現值之和

　　(3).如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/㎡。建筑面積為500㎡，首付款比例為20%，則該店面帶債務轉讓的價格應為(　)

　　A.20%的首付款加上該首付款2年的利息

　　B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值

　　C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價、時點的現值之和

　　D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發生的物質折舊、功能折舊和經濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續償還的貸款本息值在估價時點的現值之和