2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義175

    ㈣ 租金的調(diào)整

    由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)（對(duì)于主要租戶(hù)來(lái)說(shuō)，通常是20～30年；次要租戶(hù)的租期也達(dá)到3～10年），因此在租約中必須

    對(duì)租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)

    指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)

    于主要租戶(hù)一般每5年調(diào)整一次，次要承租人可每年調(diào)整一次。

    四、零售商業(yè)物業(yè)的租約零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約，是根據(jù)該類(lèi)物業(yè)的特點(diǎn)制定的，目

    的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問(wèn)題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)因素做出具體的約定。租約中，除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的

    數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等做出具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定。

    ⑴ 關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。某零售物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中是針對(duì)一個(gè)特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特定市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，如果物業(yè)

    內(nèi)的某一租戶(hù)想要改變其經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的種類(lèi)或?qū)ζ浣?jīng)營(yíng)方式做出重大的調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶(hù)并獲認(rèn)可。制定該

    條款主要目的，是為了防止某一個(gè)租戶(hù)隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購(gòu)物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

    ⑵ 限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶(hù)。設(shè)置該項(xiàng)條款的目的，是防止購(gòu)物中心內(nèi)的租戶(hù)經(jīng)營(yíng)類(lèi)似的商品，盡可能減少來(lái)自購(gòu)物中心內(nèi)的

    競(jìng)爭(zhēng)。但人們一般認(rèn)為，在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)允許存在某些競(jìng)爭(zhēng)通常是利大于弊，而限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶(hù)同時(shí)出現(xiàn)在一個(gè)購(gòu)物中心，

    可能不利于提高經(jīng)營(yíng)效果。由于在對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，就統(tǒng)籌考慮了各租戶(hù)間所經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)的協(xié)調(diào)互補(bǔ)性，且保護(hù)當(dāng)前

    租戶(hù)的利益有助于其履行按時(shí)支付租金的義務(wù)，因此主業(yè)一般不會(huì)同意新的租戶(hù)經(jīng)營(yíng)與原租戶(hù)雷同的商品；從租戶(hù)的角度來(lái)說(shuō)，除非

    是那些特別搶手的旺鋪，否則也不愿以咄咄逼人的架式進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。所以該條款發(fā)揮作用的機(jī)會(huì)并不多。

    ⑶ 限制租戶(hù)在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。該條款旨在防止某一租戶(hù)于購(gòu)物中心的一定距離范圍內(nèi)（通常為4～8公里），重復(fù)設(shè)立

    經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是，為了確保百分比租金收入不受影響，因?yàn)樵试S租戶(hù)在一定地

    域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)立連鎖分支店，會(huì)分散前往購(gòu)物中心購(gòu)物的顧客，影響其在購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額。當(dāng)然，如果租戶(hù)同意在該范圍內(nèi)連鎖

    分支店的營(yíng)業(yè)額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業(yè)主也應(yīng)該同意與其協(xié)商。

    ⑷ 營(yíng)業(yè)時(shí)間。同一個(gè)購(gòu)物中心的租戶(hù)之間，營(yíng)業(yè)時(shí)間的安排

    應(yīng)協(xié)調(diào)一致。制定該條款目的在于授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)確定整個(gè)購(gòu)物中心統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，以方便物業(yè)管理工作。統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間一般

    以購(gòu)物中心內(nèi)的主要租戶(hù)為準(zhǔn)，次要租戶(hù)可以適當(dāng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間但不能超過(guò)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。有關(guān)營(yíng)業(yè)時(shí)間的條款可能還包括隨季節(jié)變化對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間的調(diào)整、節(jié)假日營(yíng)業(yè)時(shí)間的具體規(guī)定等。