2011年房地產估價師案例分析備考資料30

　　5.5.2.2　市場提取法

　　市場提取法(market extractionmethod)是利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。在假設建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內容如下：

　　(1)大量搜集交易實例。

　　(2)從交易實例中選取三個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。

　　(3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關換算、修正和調整。

　　(4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的折舊后價值。

　　(5)求取可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。

　　(6)將可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉換為折舊率。如果可比實例的經過年數與估價對象的經過年數相近，求出的各可比實例折舊率的范圍較窄，則可將可比實例折舊率調整為適合估價對象的折舊率。

　　如果各可比實例的經過年數、區位、維修養護程度等之間有差異，求出的各可比實例折舊率的范圍較寬，則應將每個可比實例的折舊率除以其經過年數轉換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調整為適合估價對象的年折舊率。

　　(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經過年數，便可求出估價對象建筑物的折舊。

　　利用市場提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經濟壽命。