2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料30

　　5.5.2.2　市場(chǎng)提取法

　　市場(chǎng)提取法(market extractionmethod)是利用與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。在假設(shè)建筑物殘值率為零的情況下，該方法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下：

　　(1)大量搜集交易實(shí)例。

　　(2)從交易實(shí)例中選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類似折舊程度的可比實(shí)例。

　　(3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行付款方式、交易情況等有關(guān)換算、修正和調(diào)整。

　　(4)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的土地價(jià)值，將可比實(shí)例的成交價(jià)格減去該土地價(jià)值得出建筑物的折舊后價(jià)值。

　　(5)求取可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的建筑物重新購建價(jià)格，將該建筑物重新購建價(jià)格減去建筑物折舊后價(jià)值得出建筑物折舊。

　　(6)將可比實(shí)例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價(jià)格轉(zhuǎn)換為折舊率。如果可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)與估價(jià)對(duì)象的經(jīng)過年數(shù)相近，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較窄，則可將可比實(shí)例折舊率調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的折舊率。

　　如果各可比實(shí)例的經(jīng)過年數(shù)、區(qū)位、維修養(yǎng)護(hù)程度等之間有差異，求出的各可比實(shí)例折舊率的范圍較寬，則應(yīng)將每個(gè)可比實(shí)例的折舊率除以其經(jīng)過年數(shù)轉(zhuǎn)換為年折舊率，然后將年折舊率的范圍調(diào)整為適合估價(jià)對(duì)象的年折舊率。

　　(7)將估價(jià)對(duì)象建筑物的重新購建價(jià)格乘以折舊率，或者乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價(jià)對(duì)象建筑物的折舊。

　　利用市場(chǎng)提取法求出的年折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。