2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料28

　　5.5 建筑物折舊

　　5.5.1 建筑物折舊的概念和原因

　　這里所講的建筑物折舊，是指估價(jià)上的折舊而非會(huì)計(jì)上的折舊。估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質(zhì)上的區(qū)別。估價(jià)上的折舊是指由各種原因所造成的價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建價(jià)格之間的差額。從重新購(gòu)建價(jià)格中扣除折舊，即是進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。

　　在實(shí)際估價(jià)中，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三個(gè)方面。

　　5.5.1.2　建筑物折舊的原因

　　(1)物質(zhì)折舊物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。進(jìn)一步可以歸納為4個(gè)方面：①自然經(jīng)過(guò)的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。

　　(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物成本效用的相對(duì)損失所引起的價(jià)值損失，它包括由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ�物在功能方面的相�?duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過(guò)時(shí)，內(nèi)部布局過(guò)時(shí)，設(shè)備陳舊落后，缺乏現(xiàn)在人們認(rèn)為的必要設(shè)施、設(shè)備等。拿住宅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過(guò)去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對(duì)而言就過(guò)時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個(gè)辦公樓沒(méi)有智能化或智能化程度不夠，相對(duì)而言也落后了。

　　(3)經(jīng)濟(jì)折舊經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失，包括供給過(guò)量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例如，一個(gè)高級(jí)居住區(qū)附近建設(shè)了一座工廠，該居住區(qū)的房地戶價(jià)值下降，這就是一種經(jīng)濟(jì)折舊。這種經(jīng)濟(jì)折舊一般是不可恢復(fù)的。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價(jià)值降低，這也是一種經(jīng)濟(jì)折舊。但這種現(xiàn)象不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，這方面的折舊也就消失了。

　　5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法

　　求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法;②市場(chǎng)提取法;③分解法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。