2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料20

　　4 . 8 求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　4 . 8 . 1 求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法

　　由前述內(nèi)容可知，市場(chǎng)法估價(jià)需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正和調(diào)整。經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格;經(jīng)過(guò)了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格;經(jīng)過(guò)了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。這樣，經(jīng)過(guò)了這三大方面的修正、調(diào)整后，就把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，變成了可比實(shí)例房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。如果把這三大方面的修正、調(diào)整綜合起來(lái)，計(jì)算公式如下：

　　(1) 修正、調(diào)整系數(shù)連乘形式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(2) 修正、調(diào)整系數(shù)累加形式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× (1+ 交易情況修正系數(shù) + 交易日期調(diào)整系數(shù) + 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) )

　　下面僅以連乘形式、采用百分率法來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明市場(chǎng)法的綜合修正與調(diào)整計(jì)算。由于房地產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，因此，較具體化的綜合修正與調(diào)整計(jì)算公式有直接比較修正與調(diào)整公式和間接比較修正與調(diào)整公式：

　　(1) 直接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( )

　　上式中，交易情況修正的分子為 100 ，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn);交易日期調(diào)整的分母為 100 ，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為 100 ，表示以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。

　　(2) 間接比較修正與調(diào)整公式：

　　可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格× 100/( ) × ( )/100 × 100/( ) × ( )/100

　　上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù);房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母為 100 ，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。