2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料29

　　5.5.2.1 年限法

　　(1)年限法和有關(guān)年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。

　　建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命，具體是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護(hù)情況，結(jié)合市場(chǎng)狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營(yíng)收益狀況等進(jìn)行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng);②建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較長(zhǎng);③建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因此，有效經(jīng)過年數(shù)=經(jīng)濟(jì)壽命一剩余經(jīng)濟(jì)壽命在估價(jià)上一般不采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計(jì)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)椴捎糜行Ы?jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命求出的折舊更符合實(shí)際情況。例如，有兩座實(shí)際經(jīng)過年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護(hù)不同，其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不同，但如果采用實(shí)際經(jīng)過年數(shù)計(jì)算折舊，則它們的價(jià)值會(huì)相同。實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。

　　(2)直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個(gè)公式即可。

　　1.D=C-S/N(基本公式)

　　2.d=1-R/N 3.V=C[1-(1-R)×t/N]或V=C(1-d×t)

　　(3)成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計(jì)算公式為：y=C×q式中q—建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是進(jìn)行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。