2011年房地產估價師案例分析備考資料26

　　5.2.4　建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物的重新購建價格可以采用成本法、市場法求取，也可以采用工程計價的方法求取，還可以通過政府或者其授權的部門公布的房屋重置價格、房地產市場價格扣除其中可能包含的土地價格后的調整來求取。

　　重新購建價格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法;②分部分項法;③工料測量法;④指數(shù)調整法。(本節(jié)以下內容略)

　　5.3　房地產價格構成

　　下面以“取得房地產開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成項目的金額的角度，來劃分房地產價格構成。在這種情況下，房地產價格通常由7大項構成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　5.3.1　土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，土地取得成本的構成根據(jù)房地產開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

　　(1)通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。農地征用中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關內容。

　　(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關內容。