2011年房地產估價師案例分析備考資料25

　　5.2.2　重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑，一是模擬房地產開發商的房地產開發過程，采用成本法來求取;二是是先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，這特別適用于城市建成區內的土地難以求取其重新開發成本時。求取土地的重新購建價格，也可采用成本法求取其重新開發成本。

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格;或是設想將建筑物發包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發包人，在這種情況下發包人應支付給建筑承包商的費用，再加上發包人應負擔的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。

　　5.2.3　建筑物重新購建價格的求取方式

　　建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：

　　(1)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　(2)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。重建價格進一步來說，是在原址，按照原規模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構配件和建筑設備相同的新的建筑材料、建筑構配件、建筑設備，采用原建筑技術和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。