估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)技術(shù)資料的查證(略)
二、個(gè)別因素分析(略)
三、區(qū)域因素分析(略)
四、市場背景分析(略)
五、最高最佳使用分析(分析過程略)
根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對象處于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，作為工業(yè)性物業(yè)為土地最高最佳使用途徑。
六、估價(jià)方法選用(略)
七、估價(jià)測算過程
(一)運(yùn)用市場比較法對估價(jià)對象中的土地價(jià)值進(jìn)行測算
1.市場比較法選取的可比實(shí)例如下：
(1)可比實(shí)例一
位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱東路東側(cè)，土地面積為4746.67㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積11866.68㎡，容積率2.5，成交日期為2001年3月，成交價(jià)格87元/㎡土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。
(2)可比實(shí)例二
位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于江濱西路二橋西側(cè)，土地面積為6792.34㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積12226.21㎡，容積率1.8，成交日期為2002年6月，成交價(jià)格95元/㎡土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。
(3)可比實(shí)例三
位于××經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，處于霞浦路北側(cè)，土地面積為8333.33㎡，土地用途為工業(yè)，規(guī)劃建筑面積17500㎡，容積率2.1，成交日期為2002年9月，成交價(jià)格90元/㎡土地面積，成交價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用。該土地與估價(jià)對象土地在用途、市場狀況、地理位置上都具有較強(qiáng)的相關(guān)性和可比性。根據(jù)估價(jià)對象和可比實(shí)例的實(shí)際情況編制因素比較表(表4)。
因素比較表 表4
價(jià)格修正指數(shù)表 表5
比較修正表 表6
市場比較法的測算結(jié)果 經(jīng)比較修正后三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格相差不大，因此取其簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對象土地的單位面積價(jià)格。 (83.82+84.44+90.13)÷3=86.13元/㎡ 2.管理費(fèi)用 因?yàn)樵撏恋厥褂脵?quán)為一次性出讓，出讓價(jià)格中包括土地使用權(quán)出讓金、土地征撥和城市建設(shè)費(fèi)用，因此不計(jì)算土地開發(fā)期，管理費(fèi)用發(fā)生在征地拆遷和建設(shè)期內(nèi)，結(jié)合估價(jià)對象當(dāng)前的市場狀況本報(bào)告中不計(jì)算管理費(fèi)用。 3.計(jì)算利息 根據(jù)建筑物的建筑面積，按2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為1年，假設(shè)土地取得費(fèi)在建設(shè)期前一次性投入，年貸款利率為5.31%，計(jì)息期按建設(shè)期計(jì)算。 利息=86.13×5.31%=4.57萬元 4.發(fā)展商利潤 因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)值也部分參與了項(xiàng)目整體利潤的產(chǎn)生，按照××縣當(dāng)前類似物業(yè)的市場狀況，以及建筑物自身工業(yè)廠房的特點(diǎn)，估價(jià)對象的集中建設(shè)期為1年，發(fā)展商土地利潤率取15%。 發(fā)展商利潤=86.13×15%=12.92萬元 5.銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)包括兩稅一費(fèi)，一般為土地總價(jià)格的6%，設(shè)估價(jià)對象土地部分的市場價(jià)格為x，則此部分稅費(fèi)為6%x。 6.土地價(jià)格 x=86.13+4. 57+12.92+6%x x=110.23萬元 7.年期修正 估價(jià)對象的土地剩余使用年期為43年，因此應(yīng)進(jìn)行年期修正。由于采用市場比較法的個(gè)別因素中，已考慮了土地剩余使用年期修正，所以不再重復(fù)考慮。 8.采用市場比較法的估價(jià)結(jié)果 采用市場比較法對估價(jià)對象中土地部分進(jìn)行估價(jià)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀市場價(jià)值為110.23萬元人民幣。 |
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