2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料27

　　5.4　成本法的基本公式

　　5.4.1　成本法最基本的公式

　　成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊上述公式可針對(duì)下列3類(lèi)估價(jià)對(duì)象而具體化：①新開(kāi)發(fā)的土地;②新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況);③舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周?chē)�環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等方面對(duì)價(jià)格的影響而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。例如，運(yùn)用成本法評(píng)估某在建工程的價(jià)值，即使該在建工程實(shí)實(shí)在在花了較大的成本，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，要予以減價(jià)調(diào)整。

　　求取新開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格、新建的房地產(chǎn)價(jià)格和舊的房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的基本步驟是：①搞清房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;②測(cè)算各構(gòu)成部分的金額;③將各構(gòu)成部分的金額累加。

　　5.4.2　適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式

　　新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒(méi)有。

　　5.4.3　適用于新建房地產(chǎn)的基本公式

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即：新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。

　　5.4.4　適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

　　在舊房地的情況下，成本法的基本公式為：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊