2010年房產經紀人經紀實務考前練習（31）

某市S房地產開發有限公司（以下簡稱S公司）兼并該市一家N國有化工企業（以下簡稱N企業），N企業擁有一塊2000畝的國有劃撥土地使用權（工業用地），S公司支付該地塊市場評估價40%的出讓金，政府將這40%的出讓金作為部分富余N企業職工的安置款，剩余地價款作為N企業在S公司的股份。
　　S公司兼并N企業后，準備在這2000畝土地上擬建一住宅小區，并委托該市W房地產經紀公司（以下簡稱W公司）對該項目進行營銷策劃代理。
　　根據上述情況，請分析回答下列問題：

　　1．S公司兼并N企業是否符合國家對國企改革中劃撥土地使用權處置的有關規定？（　 ）
　　A．S公司兼并N企業，是屬于非國有企業兼并國有企業，造成國有資產流失，因此不符合國家對國企改革中劃撥土地使用權處置的有關規定。
　　B．S公司兼并N企業，是屬于非國有企業兼并國有企業，企業改制涉及的劃撥土地使用權應采取出讓或租賃方式處置，土地出讓金可以用于安置職工，因此符合國家對國企改革中劃撥土地使用權處置的有關規定。
　　C．S公司兼并N企業，是屬于非國有企業兼并國有企業，企業改制涉及的劃撥土地使用權應采取出讓或租賃方式處置，但土地出讓金不可以用于安置職工，因此不符合國家對國企改革中劃撥土地使用權處置的有關規定。
　　D．S公司兼并N企業，是屬于非國有企業兼并國有企業，企業改制涉及的劃撥土地使用權由國家無償收回，因此不符合國家對國企改革中劃撥土地使用權處置的有關規定。

　　2．S公司準備在這2000畝土地上擬建一住宅小區，原土地用途為工業用地，現改變土地用途．容積率等，應辦理手續包括（　 ）。
　　A．向規劃管理部門辦理改變土地用途．容積率的相關手續。
　　B．向國土管理部門辦理改變土地用途．容積率的相關手續。
　　C．報原批準地的人民政府批準。
　　D．不交地價款。

　　3．W經紀公司接受S公司的委托，對該項目進行營銷策劃，必須簽訂《房地產代理合同》，合同內容主要包括（　 ）。
　　A．代理事項．價格．期限及要求。
　　B．傭金的計算方法．支付時間和方式。
　　C．居間報酬。
　　D．權利與義務。
　　E．違約責任。

　　4．W經紀公司對該項目進行營銷策劃，應參與以下（　 ）工作。
　　A．取得土地的談判。
　　B．項目取得與地塊研究。
　　C．產品設計與規劃。
　　D．項目策劃與銷售。

　　5．該項目進入銷售階段，W經紀公司應該準備項目的必要法律文件有（　 ）。
　　A．建設工程規劃許可證
　　B．土地使用權出讓合同
　　C．預售許可證
　　D．建設工程施工許可證
　　E．房地產買賣合同
　　F．房產證

　　6．在該項目進行到60%時，由于S公司的資金問題需要用在建工程向銀行抵押貸款，在辦理抵押貸款中，需要提供的資料有（　 ）。
　　A．建筑工程規劃許可證
　　B．建設用地規劃許可證
　　C．建設工程施工許可證
　　D．商品房預售許可證
　　E．S公司地工商營業執照
　　F．S公司的房地產開發資質