從未見過如此嚴(yán)格的樓市貸款政策。當(dāng)4月17日國務(wù)院以“國發(fā)〔2010〕10號”為名正式下達(dá)時(shí)，北京樓市的投資投機(jī)勢力就開始紛紛掛出賣單，而上海樓市在3月“大陽春”之后，陡轉(zhuǎn)直下，重現(xiàn)觀望情緒。與此同時(shí)，各地方政府在“問責(zé)制”逼迫下，對抑制高房價(jià)的手段也逐漸強(qiáng)硬。有樂觀者估計(jì)，此輪政策后，房價(jià)下調(diào)20%至30%完全有可能
部分泡沫擠壓出局
新“國十條”規(guī)定，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。
市場人士認(rèn)為，新“國十條”比此前的政策更加嚴(yán)格，第三套以上住房將可能停止貸款的規(guī)定，使很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金�！锻ㄖ愤�指出，地方政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)，如此嚴(yán)格的貸款政策實(shí)屬罕見。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對記者說：“據(jù)我所知，目前投資和投機(jī)需求對市場看淡且極為謹(jǐn)慎。而按照市場規(guī)律，新政出臺后成交量會不斷下降，須經(jīng)過3到6個月的擴(kuò)散期，市場價(jià)格才會有明顯松動。”
“精確制導(dǎo)”打擊游資
有輿論稱，目前北京樓市的炒房比例已經(jīng)接近四成，并且日漸成為高房價(jià)的主要推手，因而多數(shù)條文都直接劍指炒房投機(jī)者。特別是“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，首次提出限制異地游資炒房。
國巨投資基金管理有限公司董事長兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫飛認(rèn)為，目前導(dǎo)致樓市泡沫膨脹迅速的原因主要是由投資和投機(jī)需求所衍生，剛性需求的聲音已經(jīng)被基本封滅。“目前針對投資和投機(jī)需求，國家已經(jīng)使用了最有力的手段之一：貨幣信貸政策。而另一關(guān)鍵手段——稅收政策也正在制定中。如果以現(xiàn)有政策依然無法將樓市價(jià)格穩(wěn)定，那么出臺個人住宅消費(fèi)稅則是必然的。”
這位一貫堅(jiān)持“精準(zhǔn)調(diào)控”的市場研究者認(rèn)為，如果一線城市依然無法形成穩(wěn)定的市場價(jià)格，那么則應(yīng)該采取精準(zhǔn)調(diào)控手段。“例如，針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人多套購房信貸采取一定的貨幣手段。”
有媒體援引市場人士分析稱，如此嚴(yán)厲的政策下，北京等大城市房價(jià)將停止上漲，其中部分郊區(qū)房價(jià)年內(nèi)有望下調(diào)20%至30%.“現(xiàn)在已有很多購房者再度觀望，約有一半炒房客近期開始拋盤，北京的成交量將下滑三成左右。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦4月18日接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)稱，目前北京市場所出現(xiàn)的拋單具有價(jià)格下行趨勢。“而新政策所擠壓的虛高價(jià)格是自今年年初至今的泡沫，由于房地產(chǎn)市場對中國經(jīng)濟(jì)所起的支柱作用，國家不允許其大起大落。”
高端樓盤接受考驗(yàn)
自從14日新政嶄露頭角，投資客所拋售項(xiàng)目多集中為中低檔樓盤，而較穩(wěn)定的高檔樓盤卻未有明顯變化。中原地產(chǎn)華北董事總經(jīng)理李文杰告訴記者：“本次調(diào)控對高端樓盤的影響會比較明顯。因?yàn)槭艿酵顿Y和投機(jī)影響，高端樓盤的價(jià)格過高。而很多改善性需求的目標(biāo)樓盤都為高端項(xiàng)目，由于新政的壓制范圍涵蓋了改善性需求，因此很多高端項(xiàng)目將會被波及。”
曾多次接受記者采訪的北京資深樓盤投資者通過電話告訴本報(bào)，“我準(zhǔn)備出手的基本都是中檔套型。高端項(xiàng)目我沒有掛出。”這位投資客的理由是，高端項(xiàng)目之所以被稱為“高端”是因?yàn)榫哂懈叩韧顿Y價(jià)值。“我可以等待合適時(shí)機(jī)把高端物業(yè)賣給更有錢的人，比如香港人，還有定居北京的外國人。”他認(rèn)為，目前不斷拋盤的賣方都是中級或者低級投資人，“就是那些在用銀行信貸炒房的人”。
孫飛認(rèn)為，由于目前國內(nèi)樓市價(jià)格過高，甚至導(dǎo)致投資和投機(jī)需求也停止建倉。那么有實(shí)力的開發(fā)商就會引入海外需求。他認(rèn)為，“走出去”營銷不僅意味著市場的拓寬，也意味著客戶更加高端，需求更加苛刻，更意味著北京的高端樓盤將真正與國際同行“同臺競技”，這些都對項(xiàng)目的品質(zhì)提出更高的要求。北京的高端樓盤能否經(jīng)受住國際市場的考驗(yàn)還需時(shí)間的檢驗(yàn)。
目前的調(diào)控更嚴(yán)格的檢驗(yàn)在于“誰才是真正的高端樓盤。”孫飛認(rèn)為，“在本輪調(diào)控中，真正的高端樓盤可能不會受到太大影響。這意味著其項(xiàng)目具有高附加值，高端物業(yè)管理，高等功能區(qū)等。”如果一些樓盤以“高端”為幌子進(jìn)行高價(jià)銷售，那么必將在本輪調(diào)控中受到嚴(yán)重壓制。而真正高端項(xiàng)目因其具有高投資性，就不會受到太大影響。
政策影響
“問責(zé)制”倒逼地方政府
“建立考核問責(zé)機(jī)制，對穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。”4月17日，國務(wù)院的一紙通知，“問責(zé)制”仿佛一把利劍，懸在了地方政府頭上
土地：“價(jià)高者”未必得
整治房地產(chǎn)市場當(dāng)然要從源頭——土地開始。
4月16日，北京市國土資源局推出一系列完善土地招拍掛制度的新舉措。新舉措將進(jìn)一步弱化投標(biāo)價(jià)格因素，“綜合條件最優(yōu)者得”取代“價(jià)高者得”的評標(biāo)方式出讓商品住宅用地。
此外，北京市還將試點(diǎn)“不設(shè)評標(biāo)委員會”的招標(biāo)方式、“限房價(jià)、競地價(jià)”及“限地價(jià)，競政策性住房面積”的方式。此后，“限地價(jià)，競政策性住房面積”的出讓方式也將在北京試點(diǎn)。
中房信分析師薛建雄告訴《國際金融報(bào)》，招拍掛的土地出讓方法哄抬了地價(jià)，導(dǎo)致地王頻出。“雖然不再價(jià)高者得，但開發(fā)商可能會通過其他一些不正當(dāng)手段拿地，比如賄賂官員等，實(shí)際拿地成本不一定會下降。”
征稅：保有稅或破土先行
首當(dāng)其沖的是個人住宅消費(fèi)稅。日前，有消息稱，重慶已獲國務(wù)院批準(zhǔn)操作征收“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”。
據(jù)媒體報(bào)道，目前《房地產(chǎn)稅暫行條例》已經(jīng)由財(cái)政部稅政司著手修訂，或?qū)⒃诮趦?nèi)公布，在重點(diǎn)城市試行。財(cái)政部的思路是希望先在不開征新稅種的情況下，對大戶型、非自住高檔住宅保有環(huán)節(jié)征收稅費(fèi)，以控制樓市投資。
“稅收手段正在成為調(diào)控房價(jià)的一個重要經(jīng)濟(jì)手段。通過在房地產(chǎn)的交易、保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，將提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，抑制購房投機(jī)。”財(cái)政部財(cái)科所所長賈康表示，住房消費(fèi)稅實(shí)施初期，對一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征，而在管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則將先行實(shí)征。
供給：擴(kuò)容中小套型商品房
在加足馬力打擊開發(fā)商以及投資客的同時(shí)，增大住房供給也是必要的手段。日前，北京、甘肅、天津、河北不約而同地把擴(kuò)容中小套型商品房建議提上了議事日程。
河北省提出要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)，采取有力措施促使其開工建設(shè)、上市銷售。緊隨其后的還有近鄰天津、北京。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，各地大規(guī)模推中小套型商品房，非普通商品房比例逐漸減少，未來對非普通商品房征稅的可能性就加大了。
上海：買家觀望 炒家恐慌
不少二手房業(yè)主擔(dān)心市場重新陷入觀望，已經(jīng)要求盡快掛牌出售，更有業(yè)主主動調(diào)低掛牌價(jià)格，將原本轉(zhuǎn)嫁給下家的稅費(fèi)后“到手價(jià)”改為“成交價(jià)”
繼國務(wù)院4月14日發(fā)布“要求銀行實(shí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策”后，17日國務(wù)院正式發(fā)文對調(diào)控樓市再出重拳，致使不少投資客陷入恐慌，而部分原本打算買房的購房者紛紛打起了退堂鼓。
買家再現(xiàn)觀望
昨日，記者致電上海多家中介公司詢問近幾天的成交量，多數(shù)工作人員表示，成交量較3月以來有明顯下降。浦東的一家中介公司葉小姐對記者表示，“這一輪的新政肯定會對購房者的心理產(chǎn)生很大的影響，不少購房者將會重回觀望期。”上海明立中介公司負(fù)責(zé)人呂先生告訴記者，往常周末時(shí)，找房源和看房的人是最多的，而這個周末顯得有點(diǎn)“安靜”，來電話咨詢和看房的人少得可憐，新政出臺似乎又將市場拉回到了“寒冬”。
隨后，記者也采訪了多位近期原打算置業(yè)的朋友。“連續(xù)出臺新政，接下來還可能有重磅政策出來。”昨日，一位姓秦的朋友興奮地在網(wǎng)上發(fā)消息給記者。原本打算年初購房的她，一直都沒有痛下決心出手，她對記者說，“終于等來機(jī)會了。”
炒房客陷入恐慌
被稱為“炒房客”的李先生手上擁有著6套房之多。對于近幾天連番出臺的收緊政策，陷入恐慌的他連連表示，“不能再玩了，國家動真格了。”長期短線炒房的李先生表示，手上的多套房子都是通過按揭方式買下來的，通過房價(jià)的一波波漲勢賺了不少錢。在目前狀況下，李先生坐不住了，“如果房子長時(shí)間賣不出去，要多還很大部分月供，利潤就很少了，而要是長期被套牢，就得不償失了。”
不過，同為“炒房客”的吳小姐則較為冷靜，她手上有3套房子，2套自住，1套純投資。她對記者表示，“我是長期看漲上海房價(jià)的，拋不拋還要觀望一段時(shí)間。”
據(jù)記者通過多家中介了解，近幾日不少二手房業(yè)主擔(dān)心市場重新陷入觀望，已經(jīng)要求盡快掛牌出售，更有業(yè)主主動調(diào)低掛牌價(jià)格，將原本轉(zhuǎn)嫁給下家的稅費(fèi)后“到手價(jià)”改為“成交價(jià)”。
但大面積拋盤還未發(fā)生，據(jù)幾家中介公司表示，“近期所在公司的賣家大規(guī)模拋售的現(xiàn)象還未出現(xiàn)，新政效果有一定的滯后效應(yīng)。”中房信分析師薛建雄也對《國際金融報(bào)》記者指出，“可能有個別投資機(jī)構(gòu)存在集中拋盤的現(xiàn)象，大范圍內(nèi)全面拋盤目前為止仍未出現(xiàn)，新政的效果至少要在1個月之后才會顯現(xiàn)。”
