上海樓市有價(jià)無(wú)市進(jìn)入休整期

“我房子賣(mài)了，感覺(jué)這個(gè)市場(chǎng)不對(duì)，就先租了房子。”一位在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名的投資人士桂先生說(shuō)，原來(lái)想換個(gè)大房子的，但他感覺(jué)現(xiàn)在的市場(chǎng)瘋了。
　　盡管現(xiàn)在市場(chǎng)仍然偶見(jiàn)排隊(duì)，隨意漲價(jià)現(xiàn)象，但是，市場(chǎng)成交逐漸趨冷已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。易居中國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，“十一”長(zhǎng)假中共成交1145套，低于2006年、2007年的1228套和1496套，為近年來(lái)較低水平。而二手房市場(chǎng)也明顯成交放緩。來(lái)源：考試大
　　“樓市見(jiàn)頂?shù)恼髡滓呀?jīng)顯現(xiàn)。”在桂先生看來(lái)，價(jià)格可以偏離價(jià)值，但是不能偏離太多，“總是會(huì)回歸的，這是基本常識(shí)。”
　　出貨才是硬道理
　　在股市中有一個(gè)三浪理論：在股價(jià)上漲中一般會(huì)有三波浪潮，其中第三波是漲幅最兇，最快的一浪。
　　盡管樓市和股市不一樣，但是，上海的房?jī)r(jià)上漲似乎也可以套用第三浪理論：2004年，上海房?jī)r(jià)首次暴漲。2007年，再次暴漲，2009年則第三次暴漲，漲幅最大。方方工作室首席分析師胡宗亙告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，據(jù)方方工作室統(tǒng)計(jì)，從今年年初到現(xiàn)在，上海房?jī)r(jià)上漲了46%.
　　然而，和往年房?jī)r(jià)上漲不一樣的是，今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀，很多購(gòu)房者是擔(dān)心通貨膨脹而購(gòu)房。如在這輪房?jī)r(jià)上漲中，最明顯的一個(gè)特征是，豪宅推動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海10萬(wàn)元一平方米以上的樓盤(pán)已有13處，但這還不是關(guān)鍵，因?yàn)楹勒�有其稀缺性。在�?guó)慶長(zhǎng)假后的第二周（10月12日~10月18日），上海新房成交均價(jià)漲幅仍近兩成，達(dá)到18355元/平方米。分析人士認(rèn)為，上海新房成交均價(jià)上漲的主要原因是，李嘉誠(chéng)旗下豪宅四季雅苑“轉(zhuǎn)租為售”，直接拉高了全市房?jī)r(jià)均價(jià)近一成。而中糧海景一號(hào)，原來(lái)是租賃，現(xiàn)在也改為銷(xiāo)售加緊出貨。中糧上海鵬利置業(yè)的董事葉雄就明確說(shuō)，“現(xiàn)在市場(chǎng)比較好，可以趁機(jī)銷(xiāo)售。”
　　有人做過(guò)這樣的統(tǒng)計(jì)：如果上海的13個(gè)最高單價(jià)超10萬(wàn)元的豪宅，按照公布價(jià)格全部銷(xiāo)售完畢，總價(jià)高達(dá)850億元。而上海市2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）13698.15億元，這些豪宅將占2008年上海整個(gè)GDP的6%左右。而2008年上海市財(cái)政收入是2382.3億元，不到這些豪宅總價(jià)的3倍。顯然，上海的豪宅市場(chǎng)已經(jīng)只能用瘋狂一詞來(lái)形容，而這么多豪宅短期內(nèi)完全銷(xiāo)售完幾乎不可能。事實(shí)上，自8月之后，豪宅成交量也開(kāi)始持續(xù)下跌。
　　跟往年房?jī)r(jià)上漲開(kāi)發(fā)商拼命捂盤(pán)，政府最主要的任務(wù)就是打擊捂盤(pán)不同的是，如今開(kāi)發(fā)商紛紛加大推盤(pán)力度，有機(jī)會(huì)賣(mài)決不放過(guò)。“去年市場(chǎng)突然逆轉(zhuǎn)，如果不是國(guó)家救市，我們?cè)缇退赖袅恕?rdquo;某開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，“今年誰(shuí)敢捂盤(pán)？能賣(mài)抓緊賣(mài)，現(xiàn)金為王。根本上說(shuō)，大家對(duì)未來(lái)市場(chǎng)沒(méi)信心。”
　　一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)代理公司給開(kāi)發(fā)商提案的關(guān)鍵詞就是：“出貨是硬道理！”其基本的依據(jù)就是，未來(lái)市場(chǎng)依然會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)。在憂(yōu)心后市風(fēng)險(xiǎn)之際，各個(gè)房企都在努力賣(mài)房。
　　從各大企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)也可以看出，今年大企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)字是連續(xù)上漲。萬(wàn)科、綠地銷(xiāo)售額均是數(shù)百億元，超過(guò)年初預(yù)訂的計(jì)劃。8月17日，招商地產(chǎn)宣布，將全年計(jì)劃開(kāi)工面積由112萬(wàn)平方米調(diào)升為247萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近120%.此前萬(wàn)科、金地也表示提高開(kāi)工量。綠城原計(jì)劃今年銷(xiāo)售額200億元，結(jié)果1~8月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)顯示，1~8月累計(jì)總銷(xiāo)售額達(dá)315億元，較去年同期增長(zhǎng)1.58倍。顯然，除了價(jià)格上漲之外，更主要原因是加速推盤(pán)。
　　分析人士對(duì)記者表示，市場(chǎng)明顯由2009年年初的剛性需求轉(zhuǎn)向投資性需求，“投資性需求會(huì)隨著政策變化而變化，依靠投資者支撐的市場(chǎng)是危險(xiǎn)的，隨時(shí)可能掉頭。”
　　市場(chǎng)需求難振
　　而記者也注意到，市場(chǎng)打折現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。如處在遠(yuǎn)郊地區(qū)的貝尚灣、九成湖濱已經(jīng)是開(kāi)盤(pán)時(shí)即有98折，這些樓盤(pán)因?yàn)槲恢闷�遠(yuǎn)，加之之前漲價(jià)過(guò)多，所以出現(xiàn)打折現(xiàn)象。不過(guò)打折并未成為市場(chǎng)銷(xiāo)售主流。
　　易居中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年二、三兩個(gè)季度上海成交了1129萬(wàn)平方米的商品住宅，比去年全年907萬(wàn)平方米的成交量還高出24.5%.這使得購(gòu)買(mǎi)力不支，成交量在6月達(dá)到219萬(wàn)平方米的高鋒之后，就逐月下滑。9月147萬(wàn)平方米的成交量，已經(jīng)是今年3月樓市回暖以來(lái)的最低月成交水平。
　　“上海樓市在經(jīng)歷了半年多的高潮之后，將進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)半年的休整期，樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求，在地王的支撐下，四季度將出現(xiàn)‘有價(jià)無(wú)市’局面。”易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)。
　　除了房?jī)r(jià)上漲和購(gòu)買(mǎi)力透支外，銀行個(gè)人房貸審批也逐漸嚴(yán)格。10月21日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就表示：“要嚴(yán)格執(zhí)行‘二套房貸’政策不動(dòng)搖。”“在銀行信貸方面，上半年銀行是主動(dòng)放貸，到8月，申請(qǐng)難度逐月增加，也是影響樓市成交量的主要原因。缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素。”有業(yè)界人士說(shuō)。
　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)變動(dòng)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。盡管上海住宅市場(chǎng)極為火爆，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然在下跌。今年第三季度，上海浦東的寫(xiě)字樓租金更是跌至最低點(diǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報(bào)告”顯示，2009年第三季度上海CBD地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6.1元/天/平方米，其中浦東陸家嘴甲級(jí)樓的平均租金價(jià)格已經(jīng)跌破6元/天/平方米。上海全市CBD區(qū)域的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率為13.6%，浦東陸家嘴的寫(xiě)字樓空置率已達(dá)18.4%.
　　“這一輪房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，通脹預(yù)期加上國(guó)家銀根松動(dòng)，大量投資性資金入市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。一旦銀根開(kāi)始收縮，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場(chǎng)承受能力時(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)就并不令人意外，”某知名開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō)，“當(dāng)然，房?jī)r(jià)馬上就下跌的可能性也不大，畢竟現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商手頭資金都很充裕，即使賣(mài)不動(dòng)也不會(huì)馬上跌價(jià)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間僵持狀態(tài)。”
　　在中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟看來(lái)，在當(dāng)前市場(chǎng)，成交量萎縮已是必然。“因?yàn)楣┬杳�盾，價(jià)格目前還是停滯狀態(tài)，未來(lái)的成交量會(huì)下滑，第四季度價(jià)格應(yīng)該能維持住，明年一季度房貸會(huì)放大。但是，明年第二、三、四季度，就將和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及房貸優(yōu)惠政策息息相關(guān)。市場(chǎng)將會(huì)由實(shí)體經(jīng)濟(jì)、真實(shí)需求推動(dòng)，而不再是資本推動(dòng)。”