上海樓市有價無市進入休整期

“我房子賣了，感覺這個市場不對，就先租了房子。”一位在上海房地產業內知名的投資人士桂先生說，原來想換個大房子的，但他感覺現在的市場瘋了。
　　盡管現在市場仍然偶見排隊，隨意漲價現象，但是，市場成交逐漸趨冷已經是不爭的事實。易居中國的數據顯示，“十一”長假中共成交1145套，低于2006年、2007年的1228套和1496套，為近年來較低水平。而二手房市場也明顯成交放緩。來源：考試大
　　“樓市見頂的征兆已經顯現。”在桂先生看來，價格可以偏離價值，但是不能偏離太多，“總是會回歸的，這是基本常識。”
　　出貨才是硬道理
　　在股市中有一個三浪理論：在股價上漲中一般會有三波浪潮，其中第三波是漲幅最兇，最快的一浪。
　　盡管樓市和股市不一樣，但是，上海的房價上漲似乎也可以套用第三浪理論：2004年，上海房價首次暴漲。2007年，再次暴漲，2009年則第三次暴漲，漲幅最大。方方工作室首席分析師胡宗亙告訴《中國經營報》記者，據方方工作室統計，從今年年初到現在，上海房價上漲了46%.
　　然而，和往年房價上漲不一樣的是，今年的經濟形勢并不樂觀，很多購房者是擔心通貨膨脹而購房。如在這輪房價上漲中，最明顯的一個特征是，豪宅推動。據統計，上海10萬元一平方米以上的樓盤已有13處，但這還不是關鍵，因為豪宅有其稀缺性。在國慶長假后的第二周（10月12日~10月18日），上海新房成交均價漲幅仍近兩成，達到18355元/平方米。分析人士認為，上海新房成交均價上漲的主要原因是，李嘉誠旗下豪宅四季雅苑“轉租為售”，直接拉高了全市房價均價近一成。而中糧海景一號，原來是租賃，現在也改為銷售加緊出貨。中糧上海鵬利置業的董事葉雄就明確說，“現在市場比較好，可以趁機銷售。”
　　有人做過這樣的統計：如果上海的13個最高單價超10萬元的豪宅，按照公布價格全部銷售完畢，總價高達850億元。而上海市2008年全年實現生產總值（GDP）13698.15億元，這些豪宅將占2008年上海整個GDP的6%左右。而2008年上海市財政收入是2382.3億元，不到這些豪宅總價的3倍。顯然，上海的豪宅市場已經只能用瘋狂一詞來形容，而這么多豪宅短期內完全銷售完幾乎不可能。事實上，自8月之后，豪宅成交量也開始持續下跌。
　　跟往年房價上漲開發商拼命捂盤，政府最主要的任務就是打擊捂盤不同的是，如今開發商紛紛加大推盤力度，有機會賣決不放過。“去年市場突然逆轉，如果不是國家救市，我們早就死掉了。”某開發商對記者說，“今年誰敢捂盤？能賣抓緊賣，現金為王。根本上說，大家對未來市場沒信心。”
　　一個營銷代理公司給開發商提案的關鍵詞就是：“出貨是硬道理！”其基本的依據就是，未來市場依然會有大的風險。在憂心后市風險之際，各個房企都在努力賣房。
　　從各大企業發布的數據也可以看出，今年大企業的銷售數字是連續上漲。萬科、綠地銷售額均是數百億元，超過年初預訂的計劃。8月17日，招商地產宣布，將全年計劃開工面積由112萬平方米調升為247萬平方米，增長近120%.此前萬科、金地也表示提高開工量。綠城原計劃今年銷售額200億元，結果1~8月銷售簡報顯示，1~8月累計總銷售額達315億元，較去年同期增長1.58倍。顯然，除了價格上漲之外，更主要原因是加速推盤。
　　分析人士對記者表示，市場明顯由2009年年初的剛性需求轉向投資性需求，“投資性需求會隨著政策變化而變化，依靠投資者支撐的市場是危險的，隨時可能掉頭。”
　　市場需求難振
　　而記者也注意到，市場打折現象已經開始出現。如處在遠郊地區的貝尚灣、九成湖濱已經是開盤時即有98折，這些樓盤因為位置偏遠，加之之前漲價過多，所以出現打折現象。不過打折并未成為市場銷售主流。
　　易居中國統計數據顯示，今年二、三兩個季度上海成交了1129萬平方米的商品住宅，比去年全年907萬平方米的成交量還高出24.5%.這使得購買力不支，成交量在6月達到219萬平方米的高鋒之后，就逐月下滑。9月147萬平方米的成交量，已經是今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。
　　“上海樓市在經歷了半年多的高潮之后，將進入長達半年的休整期，樓市從供不應求轉向供大于求，在地王的支撐下，四季度將出現‘有價無市’局面。”易居中國分析師薛建雄說。
　　除了房價上漲和購買力透支外，銀行個人房貸審批也逐漸嚴格。10月21日，中國銀監會主席劉明康就表示：“要嚴格執行‘二套房貸’政策不動搖。”“在銀行信貸方面，上半年銀行是主動放貸，到8月，申請難度逐月增加，也是影響樓市成交量的主要原因。缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素。”有業界人士說。
　　寫字樓市場變動是經濟的晴雨表。盡管上海住宅市場極為火爆，但寫字樓市場依然在下跌。今年第三季度，上海浦東的寫字樓租金更是跌至最低點。據仲量聯行最新發布的“三季度報告”顯示，2009年第三季度上海CBD地段的甲級寫字樓平均租金環比再次下滑至6.1元/天/平方米，其中浦東陸家嘴甲級樓的平均租金價格已經跌破6元/天/平方米。上海全市CBD區域的甲級辦公樓市場空置率為13.6%，浦東陸家嘴的寫字樓空置率已達18.4%.
　　“這一輪房價上漲的原因是多方面的，通脹預期加上國家銀根松動，大量投資性資金入市，導致房價上漲。一旦銀根開始收縮，經濟形勢沒有好轉，房價遠遠超出市場承受能力時，房價出現拐點就并不令人意外，”某知名開發商對記者說，“當然，房價馬上就下跌的可能性也不大，畢竟現在開發商手頭資金都很充裕，即使賣不動也不會馬上跌價，預計市場會出現一段時間僵持狀態。”
　　在中國指數研究院副院長陳晟看來，在當前市場，成交量萎縮已是必然。“因為供需矛盾，價格目前還是停滯狀態，未來的成交量會下滑，第四季度價格應該能維持住，明年一季度房貸會放大。但是，明年第二、三、四季度，就將和實體經濟關系以及房貸優惠政策息息相關。市場將會由實體經濟、真實需求推動，而不再是資本推動。”