萬科A三季度每平米結(jié)算單價7393元創(chuàng)近年新低

萬科A第三季度營業(yè)收入77.4億元，同比增長46.3%；凈利潤為4.33億元，同比增長101.0%. 
　　公司三季度利潤同比大幅增長的主要原因在于2008年三季度大幅記提了存貨跌價準備導(dǎo)致利潤基數(shù)較低。公司良好的預(yù)售款和資金狀況決定了持續(xù)的增長能力。 
　　萬科在2008年三季度計提了5.65億元資產(chǎn)減值準備，相當于2009年三季度稅前利潤的66.7%，是本期利潤同比大幅增長的主要原因。 
　　萬科A三季度雖然結(jié)算面積和收入有所增長，但其中中低價位住宅比例較大，拉低了本期的結(jié)算毛利。公司2009年三季度結(jié)算面積102.8萬平米，結(jié)算收入76億元，分別比去年同期增長70.2%和46.5%，每平米結(jié)算單價僅為7393元，明顯低于2009年1-9月9046元/平米的銷售均價，也低于2008年全年8594元/平米的銷售均價，甚至低于2009年2月創(chuàng)下的單月最低銷售均價7572元。相應(yīng)公司三季度毛利率僅為27.5%，為2006年以來最低，不過從公司銷售價格的變化趨勢我們可以判斷，未來幾個季度，公司的結(jié)算毛利必將重回上升通道。 
　　雖然公司毛利率有所降低，但規(guī)模的增長、費用率下滑以及不再記提存貨跌價準備共同導(dǎo)致了三季度利潤同比大幅增長。公司三季度三項費用率合計為11.5%，比2008年三季度低將近1.5個百分點。另一方面，萬科在2008年三季度記提了5.65億元資產(chǎn)減值準備。 
　　1-9月份，公司新增項目30個，項目規(guī)劃建筑面積總計約830.8萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計約632.7萬平方米，平均土地成本約2686元/平方米。 
　　如果以2009年1-9月銷售均價為參照，地價相當于房價的29.7%，處于合理范圍。 
　　在行業(yè)判斷方面，萬科認為目前的政策微調(diào)在住宅供應(yīng)不足，房價上漲壓力較大地背景下推出，較為及時的防止了市場向過熱發(fā)展，有利于行業(yè)的健康穩(wěn)定增長。在年底新房供應(yīng)量將會有較大的增長，有助于四季度房價趨于穩(wěn)定并實現(xiàn)較為理想的成交量。

　　報告期末公司持有貨幣276.1億元，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計83.2億元，公司仍然保持了相當穩(wěn)健的財務(wù)狀況，這也為公司繼續(xù)補充項目儲備提供了有力的支持。公司也認為目前2187萬平米的未開工權(quán)益面積略少于未來三年的開發(fā)量。
　　未來業(yè)績方面，三季度末公司賬面預(yù)收款為345.7億元，已售未竣工結(jié)算面積為450.2萬平米，合同金額為393.7億元，相當于我們預(yù)計的公司2010年結(jié)算收入的2/3. 
　　我們預(yù)計公司2009-2011年EPS為0.50元、0.67元、0.84元，維持“推薦”評級。