搶“地王”做“地主”土地盛宴加劇區域寡頭壟斷

市場進入門檻提高
　　此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來廣州單次出讓的罕見大地塊，總用地面積接近40萬平方米，總建筑面積超過104萬平方米。掛牌起始價為1.42億元，折合樓面地價僅136元/平方米。但綜合計算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費以及3億元琶洲地區綜合整治費用，這四塊地塊實際樓面地價為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤價格早已超過1.5萬/平方米，據稱未來升值潛力更大。 
　　琶洲“城中村”改造項目是廣州市在亞運會前必須清拆完畢的9個“城中村”之一，整個改造項目的總用地面積為75.8萬平方米，總規劃建筑面積185萬平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。 
　　早在廣州市國土房管局發布琶洲四宗地塊公告時，就有業內人士分析，此次對參與競買的開發商要求明顯提高，目標直指幾家大型房企。廣州市對參與琶洲地塊競買的開發商進行了嚴格的限定，設置了極高的門檻。要求競買人必須是一級資質的房地產開發企業，注冊資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產均達90億元人民幣以上。 
　　與此同時，此次出讓還要求競買申請人必須具有成功開發建筑面積10萬平方米以上大型商業、辦公、酒店綜合項目的經驗。在廣州市海珠區擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業物業，確保全面改造拆遷安置周轉使用。 
　　中地行市場與傳播總監張斌指出，競買公告一出就意味著小房企和外來開發商被擋在門外，廣州符合競買資格的房企也不多，僅有富力地產、廣州城建和保利地產等少數幾家開發商，這其中又以保利在海珠區的實力最強，擁有足夠多的自由辦公、商業物業。 
　　本次出讓的為13宗地塊中的地塊一（住宅及商業金融業地塊）、地塊三（商業金融業用地）、地塊四（商業金融業用地）、地塊五（商業金融業用地）4幅。知情人士透露，琶洲區域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進行了明確規劃。保利地產此次奪得琶洲城中村改造權，也就相當于獲得了琶洲板塊的控制權。 
　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開發商進行舊城改造，可以避免以前經常出現的改造爛尾、一拖再拖的現象。且保利之前在琶洲運作的多個項目例如保利國際廣場，都說明保利和琶洲的合作較好。 
　　有開發商解釋，大型房企拿地通常會考慮規模效應，在某個區域集中拿地，有利于集中開發和銷售，連續開發形成大型社區，也有利于市場集中度的提高。但也有專家稱，設置高競買門檻攔住中小開發商，相當于取消了公平競爭。由少數大型開發商進行區域壟斷，存在一定風險，受到開發商資金鏈以及開發進度的制約。 
　　區域壟斷格局加劇

　　近年來廣州土地市場上幾大開發商區域壟斷格局逐漸顯現，且有加劇之勢。幾大核心區域皆有大型房企壟斷的跡象，富力地產在珠江新城擁有16幅地塊，以至于業內戲稱“珠江新城”為“富力新城”；城建集團近乎壟斷廣州大學城，大有將其打造成“城建城”之意；還有保利在琶洲的絕對優勢，以及雅居樂在花都區107國道附近的一家獨大。數據顯示，廣州銷售額排名前五位的大公司在一手房市場中所占的市場份額已經高達40%。 
　　09年7月16日，城建耗資6.25億元拿下廣州大學城兩宗地塊，兩地塊樓面地價分別達7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出擊，分別以2.23億元和2.04億元競得大學城兩宗地塊，其中一塊地的樓面地價達到7671元/平方米，成為了大學城的新地王。 
　　資料顯示，廣州大學城板塊共推出過7幅居住類地塊，其中4幅都被城建獲得。城建在廣州大學城的土地儲備達到15萬平方米，占廣州大學城已出讓地塊面積的三分之二。 
　　與此同時，富力地產聯手新鴻基地產與合景泰富的珠江新城獵德項目正式開始運作。該地塊占地面積11.4萬平方米、總建筑面積高達56.8萬平方米，總地價達46億元人民幣，總投資額高達100億元，堪稱珠江新城史上最貴地塊。
　　富力地產在廣州珠江新城所擁有的地塊數上升到16個，擁有物業涵蓋甲級寫字樓、頂級酒店、國際公寓、旗艦商業綜合體等多種形態，成為珠江新城最大的地主、地段優越項目的開發商。 
　　另一個區域霸主——雅居樂地產，布局的則是花都區107國道附近地塊。8月18日，雅居樂以2.4億元總價拿下了花都區107國道D地塊，加上2007年12月6日已經收入囊中的四幅地塊，雅居樂初步完成了對該區域的壟斷。數據顯示，五幅地塊累計總建筑面積超過65萬平方米。
　　廣州地產專家韓世同表示，區域壟斷失去了公平競爭，大開發商對于一個區域土地的壟斷，發展順利是好事。但是倘若開發商資金斷鏈，區域開發便會受到極大影響，當年廣州南沙開發便是例子。也可能造成區域土地價格畸高和住宅價格的追高，不利于房地產市場的穩定。