搶“地王”做“地主”土地盛宴加劇區(qū)域寡頭壟斷

市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高
　　此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來廣州單次出讓的罕見大地塊，總用地面積接近40萬平方米，總建筑面積超過104萬平方米。掛牌起始價(jià)為1.42億元，折合樓面地價(jià)僅136元/平方米。但綜合計(jì)算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費(fèi)以及3億元琶洲地區(qū)綜合整治費(fèi)用，這四塊地塊實(shí)際樓面地價(jià)為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤價(jià)格早已超過1.5萬/平方米，據(jù)稱未來升值潛力更大。 
　　琶洲“城中村”改造項(xiàng)目是廣州市在亞運(yùn)會(huì)前必須清拆完畢的9個(gè)“城中村”之一，整個(gè)改造項(xiàng)目的總用地面積為75.8萬平方米，總規(guī)劃建筑面積185萬平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。 
　　早在廣州市國(guó)土房管局發(fā)布琶洲四宗地塊公告時(shí)，就有業(yè)內(nèi)人士分析，此次對(duì)參與競(jìng)買的開發(fā)商要求明顯提高，目標(biāo)直指幾家大型房企。廣州市對(duì)參與琶洲地塊競(jìng)買的開發(fā)商進(jìn)行了嚴(yán)格的限定，設(shè)置了極高的門檻。要求競(jìng)買人必須是一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產(chǎn)均達(dá)90億元人民幣以上。 
　　與此同時(shí)，此次出讓還要求競(jìng)買申請(qǐng)人必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。在廣州市海珠區(qū)擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。 
　　中地行市場(chǎng)與傳播總監(jiān)張斌指出，競(jìng)買公告一出就意味著小房企和外來開發(fā)商被擋在門外，廣州符合競(jìng)買資格的房企也不多，僅有富力地產(chǎn)、廣州城建和保利地產(chǎn)等少數(shù)幾家開發(fā)商，這其中又以保利在海珠區(qū)的實(shí)力最強(qiáng)，擁有足夠多的自由辦公、商業(yè)物業(yè)。 
　　本次出讓的為13宗地塊中的地塊一（住宅及商業(yè)金融業(yè)地塊）、地塊三（商業(yè)金融業(yè)用地）、地塊四（商業(yè)金融業(yè)用地）、地塊五（商業(yè)金融業(yè)用地）4幅。知情人士透露，琶洲區(qū)域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進(jìn)行了明確規(guī)劃。保利地產(chǎn)此次奪得琶洲城中村改造權(quán)，也就相當(dāng)于獲得了琶洲板塊的控制權(quán)。 
　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開發(fā)商進(jìn)行舊城改造，可以避免以前經(jīng)常出現(xiàn)的改造爛尾、一拖再拖的現(xiàn)象。且保利之前在琶洲運(yùn)作的多個(gè)項(xiàng)目例如保利國(guó)際廣場(chǎng)，都說明保利和琶洲的合作較好。 
　　有開發(fā)商解釋，大型房企拿地通常會(huì)考慮規(guī)模效應(yīng)，在某個(gè)區(qū)域集中拿地，有利于集中開發(fā)和銷售，連續(xù)開發(fā)形成大型社區(qū)，也有利于市場(chǎng)集中度的提高。但也有專家稱，設(shè)置高競(jìng)買門檻攔住中小開發(fā)商，相當(dāng)于取消了公平競(jìng)爭(zhēng)。由少數(shù)大型開發(fā)商進(jìn)行區(qū)域壟斷，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，受到開發(fā)商資金鏈以及開發(fā)進(jìn)度的制約。 
　　區(qū)域壟斷格局加劇

　　近年來廣州土地市場(chǎng)上幾大開發(fā)商區(qū)域壟斷格局逐漸顯現(xiàn)，且有加劇之勢(shì)。幾大核心區(qū)域皆有大型房企壟斷的跡象，富力地產(chǎn)在珠江新城擁有16幅地塊，以至于業(yè)內(nèi)戲稱“珠江新城”為“富力新城”；城建集團(tuán)近乎壟斷廣州大學(xué)城，大有將其打造成“城建城”之意；還有保利在琶洲的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，以及雅居樂在花都區(qū)107國(guó)道附近的一家獨(dú)大。數(shù)據(jù)顯示，廣州銷售額排名前五位的大公司在一手房市場(chǎng)中所占的市場(chǎng)份額已經(jīng)高達(dá)40%。 
　　09年7月16日，城建耗資6.25億元拿下廣州大學(xué)城兩宗地塊，兩地塊樓面地價(jià)分別達(dá)7296元/平米和7150元/平米。9月20日，城建再次出擊，分別以2.23億元和2.04億元競(jìng)得大學(xué)城兩宗地塊，其中一塊地的樓面地價(jià)達(dá)到7671元/平方米，成為了大學(xué)城的新地王。 
　　資料顯示，廣州大學(xué)城板塊共推出過7幅居住類地塊，其中4幅都被城建獲得。城建在廣州大學(xué)城的土地儲(chǔ)備達(dá)到15萬平方米，占廣州大學(xué)城已出讓地塊面積的三分之二。 
　　與此同時(shí)，富力地產(chǎn)聯(lián)手新鴻基地產(chǎn)與合景泰富的珠江新城獵德項(xiàng)目正式開始運(yùn)作。該地塊占地面積11.4萬平方米、總建筑面積高達(dá)56.8萬平方米，總地價(jià)達(dá)46億元人民幣，總投資額高達(dá)100億元，堪稱珠江新城史上最貴地塊。
　　富力地產(chǎn)在廣州珠江新城所擁有的地塊數(shù)上升到16個(gè)，擁有物業(yè)涵蓋甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)酒店、國(guó)際公寓、旗艦商業(yè)綜合體等多種形態(tài)，成為珠江新城最大的地主、地段優(yōu)越項(xiàng)目的開發(fā)商。 
　　另一個(gè)區(qū)域霸主——雅居樂地產(chǎn)，布局的則是花都區(qū)107國(guó)道附近地塊。8月18日，雅居樂以2.4億元總價(jià)拿下了花都區(qū)107國(guó)道D地塊，加上2007年12月6日已經(jīng)收入囊中的四幅地塊，雅居樂初步完成了對(duì)該區(qū)域的壟斷。數(shù)據(jù)顯示，五幅地塊累計(jì)總建筑面積超過65萬平方米。
　　廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，區(qū)域壟斷失去了公平競(jìng)爭(zhēng)，大開發(fā)商對(duì)于一個(gè)區(qū)域土地的壟斷，發(fā)展順利是好事。但是倘若開發(fā)商資金斷鏈，區(qū)域開發(fā)便會(huì)受到極大影響，當(dāng)年廣州南沙開發(fā)便是例子。也可能造成區(qū)域土地價(jià)格畸高和住宅價(jià)格的追高，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。