樓市成交量縮難擋房價漲勢扶持政策調整須謹慎
來源：網絡發布時間：2010-01-13 17:02:38
樓市成交量縮難擋房價漲勢
與09年上半年樓市“井噴”行情相比，7月份以來，福州、廈門、泉州等地商品房成交量持續下降。據福州市統計局統計顯示，8月、9月福州全市商品房銷售面積是56萬平方米、59萬平方米，分別比7月份下降36.3%、33%。據福州市房地產交易信息系統生成的數據顯示，8月、9月福州市區商品房網上簽約套數、銷售金額均比7月份下降50%以上。
據廈門市國土資源與房產管理局介紹，廈門樓市在7月底開始進入銷售萎縮期，6-9月呈現直線下降趨勢，9月份成交量僅為18.69萬平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計銷售83.86萬平方米，按季環比大幅下降34.61%。
據泉州市房管局介紹，09年第三季度各月，泉州市區商品房單月銷售套數分別為2277套、1592套、912套，銷售面積分別為26.2萬平方米、16.8平方米、12.7平方米，環比均出現了下降趨勢。
與銷售萎縮形成鮮明對比的是，福州、廈門、泉州的房價持續上漲，其中廈門全市商品房價格在第三季度重新突破了萬元大關。據廈門市國土資源與房產管理局統計顯示，8月份商品房均價達每平方米11838元，9月份均價仍達10988元，比09年2月份每平方米6232元的均價暴漲了76.32%，其中9月份廈門島內商品房均價達每平方米14715元，創下了近年的歷史新高。
分析人士指出，盡管福建省內主要城市的房地產市場已顯現需求動力不足，但09年以來地價再度飚升，將支撐房價保持高位運行。9月8日，恒興置業一舉奪得廈門島內一宗地塊，樓面地價每平方米3.094萬元，成為廈門“新地王”。7月，福建融信地產以11.06億的高價將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中，該地塊溢價196%，成為福州“新地王”。融信總經理林峻嶺告訴記者，這個地價拍高了，開發利潤空間不大。但與其面臨后續新盤供應不足，不如冒險搶地。
投資持續降低凸顯信心不足
09年1-9月份，福建省內主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續降低，商品房新開工面積也呈負增長，空置房面積增長幅度較快，凸顯開發商對市場信心不足的問題。
據福州市建設局介紹，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元，較上年同比負增長8.2%，新開工商品房面積349.46萬平方米，同比負增長6.7%，房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。
據廈門市國土資源與房產管理局介紹，1-9月份全市房地產開發完成總投資150.87億元，同比負增長29.49%，在建商品房面積2491.71萬平方米，同比負增長7.88%，商品房新開工面積145.28萬平方米，同比負增長59.67%。 據泉州市房管局介紹，1-9月份，全市房屋新開工面積251萬平方米，同比下降20.2%。新開工面積下降主要原因是受去年市場蕭條持續影響，09年上半年樓市快速回暖超過企業預期，房地產項目的開發周期又長，并且存量土地集中在少數幾個開發商手中，短期內不能大量推出，從而導致現在未開工面積同比下降。
由于開發商對市場信心不足，雖然上半年樓市熱銷，開發企業到位資金充裕，但未全部投入開發投資，進而導致土地閑置趨于嚴重。據福州市房管局摸底調查，1-9月福州房地產開發企業到位資金374.12，但同時完成開發投資235.66億元，尚有138億元資金流向不明。據廈門市建設與管理局統計，截至9月底，廈門全市未開工的房地產項目共計63個，數量創下歷年新高。
房地產扶持政策調整須謹慎
首都經貿大學金融學院教授謝太峰指出，在當前國際金融危機尚為退去的背景下，高房價會扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，從而削弱消費對經濟的刺激力度。
分析人士認為，房地產市場正進入政策“敏感期”，2008年底各級政府為促進房地產市場穩定健康發展，出臺了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執行至今年底，市場各方對這些政策是否延續較為敏感，市場信心也影響到市場各方行為，因此這些政策的延續和調整須謹慎。
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，首先，當前各地政府應督促市場加大商品房供應量，穩定房價。房價問題的根源在于土地，房價只是土地出現問題的表現形式，政府應指定科學合理的土地管理辦法。
其次，進一步加強市場監管。一方面引導企業理性看待市場，合理定價，進一步規范市場交易行為，杜絕有房不售，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產信息披露發布制度，建立合理預期導向型的房地產市場公共信息機制，防止信息不對稱影響市場預期。
第三，對去年以來實行的各項促進房地產市場健康發展的政策進行全面系統評估，加緊研究后續對策，并做好相關政策儲備，防范樓市在復蘇過程中產生泡沫和風險。
第四，加快保障性住房建設管理，盡快形成有效的市場供應，穩定中低收入家庭住房消費預期，平抑房價漲幅。
專家還指出，在今年前三季度房地產信貸規模增長較大的情況下，房地產扶持政策調整時必須注意防范金融風險。以廈門為例，09年1-8月份，廈門金融機構房地產商業性貸款余額達529.76億元，同比增長25.52%，比年初增加115.02億元。09年上半年，開發商根據樓市“回暖”行情得出拿地最佳時機的判斷，一些企業跟風拿地，而沒有根據企業資金鏈現狀冷靜進入土地市場，地價追高將在未來愈演愈烈，最終可能再度導致一些企業出現資金鏈風險。
與09年上半年樓市“井噴”行情相比，7月份以來，福州、廈門、泉州等地商品房成交量持續下降。據福州市統計局統計顯示，8月、9月福州全市商品房銷售面積是56萬平方米、59萬平方米，分別比7月份下降36.3%、33%。據福州市房地產交易信息系統生成的數據顯示，8月、9月福州市區商品房網上簽約套數、銷售金額均比7月份下降50%以上。
據廈門市國土資源與房產管理局介紹，廈門樓市在7月底開始進入銷售萎縮期，6-9月呈現直線下降趨勢，9月份成交量僅為18.69萬平方米，不足6月份的一半。第三季度全市商品房累計銷售83.86萬平方米，按季環比大幅下降34.61%。
據泉州市房管局介紹，09年第三季度各月，泉州市區商品房單月銷售套數分別為2277套、1592套、912套，銷售面積分別為26.2萬平方米、16.8平方米、12.7平方米，環比均出現了下降趨勢。
與銷售萎縮形成鮮明對比的是，福州、廈門、泉州的房價持續上漲，其中廈門全市商品房價格在第三季度重新突破了萬元大關。據廈門市國土資源與房產管理局統計顯示，8月份商品房均價達每平方米11838元，9月份均價仍達10988元，比09年2月份每平方米6232元的均價暴漲了76.32%，其中9月份廈門島內商品房均價達每平方米14715元，創下了近年的歷史新高。
分析人士指出，盡管福建省內主要城市的房地產市場已顯現需求動力不足，但09年以來地價再度飚升，將支撐房價保持高位運行。9月8日，恒興置業一舉奪得廈門島內一宗地塊，樓面地價每平方米3.094萬元，成為廈門“新地王”。7月，福建融信地產以11.06億的高價將福州市原鍋爐廠地塊收入囊中，該地塊溢價196%，成為福州“新地王”。融信總經理林峻嶺告訴記者，這個地價拍高了，開發利潤空間不大。但與其面臨后續新盤供應不足，不如冒險搶地。
投資持續降低凸顯信心不足
09年1-9月份，福建省內主要城市的商品住宅投資不約而同仍持續降低，商品房新開工面積也呈負增長，空置房面積增長幅度較快，凸顯開發商對市場信心不足的問題。
據福州市建設局介紹，1-9月份，福州市商品住宅完成總投資160.21億元，較上年同比負增長8.2%，新開工商品房面積349.46萬平方米，同比負增長6.7%，房屋空置面積93.58萬平方米，同比增長171.9%，其中空置一年以上的占78.97%。
據廈門市國土資源與房產管理局介紹，1-9月份全市房地產開發完成總投資150.87億元，同比負增長29.49%，在建商品房面積2491.71萬平方米，同比負增長7.88%，商品房新開工面積145.28萬平方米，同比負增長59.67%。 據泉州市房管局介紹，1-9月份，全市房屋新開工面積251萬平方米，同比下降20.2%。新開工面積下降主要原因是受去年市場蕭條持續影響，09年上半年樓市快速回暖超過企業預期，房地產項目的開發周期又長，并且存量土地集中在少數幾個開發商手中，短期內不能大量推出，從而導致現在未開工面積同比下降。
由于開發商對市場信心不足，雖然上半年樓市熱銷，開發企業到位資金充裕，但未全部投入開發投資，進而導致土地閑置趨于嚴重。據福州市房管局摸底調查，1-9月福州房地產開發企業到位資金374.12，但同時完成開發投資235.66億元，尚有138億元資金流向不明。據廈門市建設與管理局統計，截至9月底，廈門全市未開工的房地產項目共計63個，數量創下歷年新高。
房地產扶持政策調整須謹慎
首都經貿大學金融學院教授謝太峰指出，在當前國際金融危機尚為退去的背景下，高房價會扼殺大量低收入階層正常的住房消費需求，從而削弱消費對經濟的刺激力度。
分析人士認為，房地產市場正進入政策“敏感期”，2008年底各級政府為促進房地產市場穩定健康發展，出臺了一系列刺激政策措施，這些措施暫定執行至今年底，市場各方對這些政策是否延續較為敏感，市場信心也影響到市場各方行為，因此這些政策的延續和調整須謹慎。
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，首先，當前各地政府應督促市場加大商品房供應量，穩定房價。房價問題的根源在于土地，房價只是土地出現問題的表現形式，政府應指定科學合理的土地管理辦法。
其次，進一步加強市場監管。一方面引導企業理性看待市場，合理定價，進一步規范市場交易行為，杜絕有房不售，囤積惜售等行為；另一方面完善房地產信息披露發布制度，建立合理預期導向型的房地產市場公共信息機制，防止信息不對稱影響市場預期。
第三，對去年以來實行的各項促進房地產市場健康發展的政策進行全面系統評估，加緊研究后續對策，并做好相關政策儲備，防范樓市在復蘇過程中產生泡沫和風險。
第四，加快保障性住房建設管理，盡快形成有效的市場供應，穩定中低收入家庭住房消費預期，平抑房價漲幅。
專家還指出，在今年前三季度房地產信貸規模增長較大的情況下，房地產扶持政策調整時必須注意防范金融風險。以廈門為例，09年1-8月份，廈門金融機構房地產商業性貸款余額達529.76億元，同比增長25.52%，比年初增加115.02億元。09年上半年，開發商根據樓市“回暖”行情得出拿地最佳時機的判斷，一些企業跟風拿地，而沒有根據企業資金鏈現狀冷靜進入土地市場，地價追高將在未來愈演愈烈，最終可能再度導致一些企業出現資金鏈風險。
【糾錯】
