房地產估價師《房地產估價理論與方法》試題精選

　　1. 樓面地價=土地單價÷( )
　　A.建筑層數; B. 建筑履蓋率; C. 綠地率; D. 建筑容積率.
　　2. 某一房地產價格水平的高低, 主要取決于( )供求狀況.
　　A. 本地房地產的; B. 全國房地產的; C. 本地區本類房地產的; D. 本類房地產的.
　　3. 完好房的成新度一般為( ).
　　A. 十成新; B. 九到十成新; C. 八到十成新; D. 七到十成新.
　　4. 其他條件相同, 期房價格一般( ).現房價格.
　　A. 高于; B. 低于; C. 等于; D. 不可比.
　　5. 用市場比較法評估房地產價格時, 通常要對比較實例價格進行交易情況、交易日期、( )、個別因素修正。
　　A.環境因素; B. 質量因素; C. 區域因素; D . 新舊程度.
　　6. 對比較實例價格進行交易日期修正時, 最適宜采用( ).
　　A. 一般物價指數; B. 建筑材料價格指數;
　　C. 房地產價格指數; D. 定額調理整系數.
　　7. 用成本法估價時, 房屋現值=( )
　　A. 房屋重置價格-折舊年限×尚可使用年限;
　　B. 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
　　C. 房屋重置價格×成新度;
　　D. 房屋重置價格-年折舊額.
　　8. 用成本法評估新建房地產價格的基本公式為: 新建房地產價格=取得土地費用+( )+正常利稅.
　　A. 拆遷費用; B. 建造建筑物費用; C. 公共設施建設費用; D. 市政設施建設費用.
　　9. 土地價格=[房地產凈收益-( )]÷土地還資本化率
　　A. 土地凈收益; B. 建筑物價格×建筑物資本化率; C. 建筑物總收益; D. 房地費用.
　　10. 從理論上講, 獲取凈收益的可靠性越低, 選用的資本化率應( ).
　　A. 越高; B. 越低; C. 不變; D. 越可靠.
　　11. 某房地產正常年凈收益為6000元, 當前銀行利率為10%, 購買年為8年, 估價應為( )元.
　　A. 54000; B. 32010; C. 48000; D. 60000.
　　12. 收益法公式為V=a/r[1-1/(1+r)n]成立的條件是( ).
　　A. a每年不變、有限年期、r每年不變且大于零;
　　B. a每年不變、無限年期、r第年不變且大于零;
　　C. a每年變化、有限年期、r第年不變且大于零;
　　D. a每年不變、有限年期、r第年變化且大于零;
　　13.某臨街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,總價為100萬元, 根據四、三、二、一法則，該宗地臨街前半部分的價格為( )萬元。
　　A.50; B. 70; C. 30; D. 40萬元.
　　14. 某房地產1992年1月1日的價格為1000元/平方米, 1992年到1995年年平均上漲10%, 用長期趨勢法評估, 該房地產1996年1月1日的價格應為( )元/平方米.
　　A. 1611; B. 1331; C. 1464; D. 1400.
　　15. 同一建筑物若使用性質不同, 其年折舊額由大到小的排列順序為( ).
　　A. 一般生產用房、腐蝕性生產用房、非生產用房;
　　B. 非生產用房、一般生產用房、腐蝕性生產用房;
　　C. 腐蝕性生產用房、一般生產用房、非生產用房;
　　D. 非生產用房、腐蝕性生產用房、一般生產用房。
　　16.房地產的供給增加，需求不變，其價格會( )。
　　A. 上升; B. 下降; C. 不變; D. 升降難定.
　　17. 殘余法是依據( )價格.
　　A. 土地收益求取土地; B. 建筑物收益求取建筑物;
　　C. 房地收益求取房地; D. 房地收益單獨求取土地或建筑物.
　　18. 用成本法評估某宗房地產的價格時, 應選取( )成本作為評估依據.
　　A. 該宗房地產的實際; B. 類似房地產的客觀;
　　C. 類似房地產最高; D. 類似房地產的最低.
　　19. 有甲、乙兩宗面積形狀都相同的的相鄰地塊各值50萬元，若將兩宗地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人索要的交易雙主都是公平合理的正常價格應為( )。
　　A.50萬元; B. 55萬元; C. 60萬元; D. 60萬元以上.
　　20. 理論上“八項因素”構成的房租通常稱為( )。
　　A.市場租金; B. 商品租金; C. 理論租金; D. 成本租金.
　　21. 用成本法評估新開發土地價格的基本公式為( ): 新開發土地價格=取得待開發土地費用+( )+正常利稅.
　　A. 拆遷安置補償費; B. 基礎設施建設費;
　　C. 公共設施配套費; D. 開發土地所需費用.
　　22. ( )限制了估價報告書的用途.
　　A. 估價方法; B. 估價目的; C. 估價原則; D. 估價日期.
　　23. 在路線價法中,( )只需根據深度百分率即可計算地價, 不必制定相應的修正率.
　　A. 一面臨街矩形地; B. 一面臨街三角地;
　　C. 一面臨街梯形地; D. 一面臨街不規則形地.
　　24. 在評估期房價格時,( ).
　　A. 估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態;
　　B. 估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態, 房地產市場情況為未來某時點的狀態;
　　C. 估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態;
　　D. 估價對象狀況為未來某時點的狀態,房地產市場狀況為估價時點(現在)的狀態.
　　25. 一般損壞房的成新度為( )
　　A. 4-6成; B. 5-7成; C. 4-5成; D. 5-6成.
　　26. 一宗房地產交易能夠達成的充分條件是( )
　　A. 買方愿意付出的最低價格小于賣方愿意接受的最高價格;
　　B. 買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格;
　　C. 買方愿意付出的最高價格大于賣方愿意接受的最低價格;
　　D. 買方愿意付出的最高價格小于賣方愿意接受的最低價格;
　　27. 某宗房地產, 建筑層數5層, 各層建筑面積相等, 建筑覆蓋率為50%, 樓面地價為100元/平方米, 則其土地單價為( )元/平方米.
　　A. 500; B. 200; C. 250; D. 100.
　　28. 某宗房地產的總價值為100萬元, 其中土地價值30萬元, 通過抵押獲得貸款60萬元,.若投火災保險, 則其投保價值應為( )萬元.
　　A. 100; B. 70; C. 60; D. 40.
　　29. 某建筑物,經實地勘察預計尚可使用30年, 無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為( )%。
　　A.40; B. 60; C. 50; D. 67%.
　　30. 某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產交易，買方付給賣方297萬元，應繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產的正常成交價格為( )萬元。
　　A.323; B。275; C. 273; D. 258.
　　31. 某宗房地產, 凈收益每年50萬元, 建筑物價值200萬元, 建筑資本化率為12%, 土地資本化率為10%, 則該宗房地產的總價值為( )萬元.
　　A. 417; B. 500; C. 460; D. 450.
　　32. 某類房地產通常抵押貸款占70%, 抵押貸款的年利率為10%, 購買者自有資本要求的年收益率為12%, 則該類房地產的資本化率為( )%.
　　A. 10.6; B. 11.4; C. 11.2; D. 10.8.
　　33. 某宗房地產正常情況下年總收益140萬元, 年總費用40萬元, 資本化率12%, 出讓時的土地使用權年限為50年, 現已使用5年, 則該宗房地產的現時總價為( )萬元.
　　A. 833.33; B. 830.45; C. 828.25; D. 827.64.
　　34. 某前后臨街總深度為30米的矩形宗地, 前街路線價為2000元/平方米, 后街路線價為1000元/平方米,若按重疊價值估價法, 其前街影響深度為( )米.
　　A. 10; B. 15; C. 20; D. 30.
　　35. 對同一宗房地產而言,( )
　　A. 房地價格=土地價格+建筑物價格-建筑物折舊;
　　B. 建筑物價格=房地價格-土地價格;
　　C. 土地價格=房地價格-建筑物價格-建筑物折舊;
　　D. 房地價格=土地價格+建筑物價格+建筑物折舊.
　　36. 開發商在開發某別墅區時, 產了增加利潤提高了建筑密度和容積率, 但結果反而使別墅的價格下降,這是因為( ).
　　A. 市場不景氣; B. 該別墅區的環境條件變差;
　　C. 該別墅的單位開發成本降低; D. 開發商可獲得滿意的利潤即可.
　　37. 購買某類房地產,通常抵押貸款占七成,抵押貸款年利率為9%, 若該類房地產的資本化率為10.8%, 則自有資本要求的年收益率為( )%.
　　A. 15.0; B. 15.7%; C. 12.6%; D. 11.6.
　　38. 選取可比實例時, 應注意所謂地點的同一性或類似性, 是指所選取的可比實例與估價對象處于( ).
　　A. 同一地區; B. 同一城市; C. 同一供求范圍內的類似地區; D. A或C.
　　39. 某建筑物, 政府主管部門規定的該類建筑物的耐用年N與該建筑物的經過年數t、尚可使用年限n之間的關系為( )。
　　A. N=t+n; B. Nt+n; D. A、B、C都可能。
　　40. 房地產價格實質上是房地產( )的價格.
　　A. 開發成本; B. 權益; C. 物質實體; D. B和C
　　41. 甲土地的單價為2100元/平方米, 建筑容積率為7, 乙土地的單價為1500, 建筑容積率為5, 該兩塊土地的總價相比( ).
　　A. 甲的等于乙的; B. 甲的高于乙的; C. 甲的低于乙的; D. 難以判斷.
　　42. 用成本法估算建筑物折舊時,折舊注重的應是建筑物價值的( ).
　　A. 收回; B. 攤銷; C. 減損; D. 補償.
　　43. 某宗房地產, 其建筑物的各層建筑面積相等, 建筑層數為5層, 建筑密度為50%, 土地單價為2500元/平方米,則其樓面地價為( )元/平方米.
　　A. 500; B. 2500; C. 1000; D. 1250.
　　44. 房地產開發成本的增加, ( )房地產的價格.
　　A. 必定提高; B. 必定降低; C. 不一定提高; D. 不一定降低.
　　45. 路線價估價的第二個步驟為( ).
　　A. 設定標準深度; B. 求取路線價; C. 編制深度百分率表; D. 劃分路線價區段.
　　46. 房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度來劃分的，共分為( )。
　　A.四類; B. 五類; C. 六類; D. 七類.
　　47. 新建筑物的的價格=( )+建筑物建造費用+正常利稅.
　　A. 征地費; B. 拆遷安置補償費; C. 地價款; D. 零.
　　48. 某類房地產1994年到1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增減量趨勢法去估計，該類房地產于1999年的價格為(　　　)元/平方米。
　　A. 2390; B. 2410; C. 2430; D. 2450.
　　49. 某建筑物已使用8年, 經實地勘察, 估計尚可使用32年, 殘值率為5%, 則建筑物的成新率為( )%.
　　A. 76; B. 80; C. 81; D. 84.
　　50. 甲房地產尚可使用年限為50年, 單價為1050元/平方米, 乙房地產尚可使用60年, 單價為1100元/平方米, 資本化率均為8%, 實際上甲房地產的價格( )乙房地產的價格.
　　A. 高于; B. 低于; C. 等于; D. B或C

51 . 某宗房地產采用三種估價方法得出的結果分別為820、850和900萬元，若賦予權重分別為0.5、0.3和0.2, 則該宗房地產的最終評估價格為( )萬元.
　　A. 850; B. 845; C. 869; D. 857.
　　52. 假設開發法中預期開發后的樓價不可用( )法求取.
　　A. 市場比較法; B. 收益法; C. 成本法; D. 長期趨勢法.
　　53. 一宗土地用途假設開發法評估其價格: 在商業用途下的估算結果為800萬元, 在居住用途下估算的結果為1000萬元。根據城市規劃既可以作為商業用途也可作為居住用途，則該宗地的評估價格應為(　　　)
　　A.800萬元; B. 1000萬元; C. 900萬元; D. 1800萬元.
　　54. 按直接比較判定某可比實例價格的區域因素修正系數為0.98, 則期依據為( )
　　A. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素, 對價格的影響幅度為2%;
　　B. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素, 對價格的影響幅度為2%;
　　C. 可比實例的區域因素劣于估價對象的區域因素, 對價格的影響幅度為2.04%;
　　D. 可比實例的區域因素優于估價對象的區域因素, 對價格的影響幅度為2.04%;
　　55. 某宗房地產已使用5年, 現土地價值為50萬元, 建筑物重置價格為80萬元, 每年房地產凈收益為11萬元, 土地資本化率為8%, 建筑物資本化率為10%, 該宗房地產的價值為( )萬元.
　　A. 130; B. 119.2; C. 117.5; D. 120.0
　　56. 某地區房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產交易, 買方付給賣方2325元/平方米，應繳納的稅費均由買方承擔，則該宗房地產的正常交易價格為( )元/平方米。
　　A.2487.75; B. 2500.00; C. 2511.00; D. 2152.25.
　　57. 路線價法特別適用于(　　　)需要對大量土地進行估價的場合.
　　A.土地經濟評價;　　B.土地課稅;　　C.土地收益測算;　　D.土地定級
　　58. 直線趨勢法公式y=a+bx中, x表示( ).
　　A. 價格; B. 常數; C. 價格變動率; D. 時間.
　　59. 在市場比較法中, 土地使用權年期個修正屬于( )修正.
　　A. 交易情況; B. 交易日期; C. 區域因素; D. 個別因素.
　　60. 有在區位、檔次等方面相當的甲、乙兩出租寫字樓，甲寫字樓的建筑面積月租金為50元/平方米，不含物業管理費;乙寫字樓的建筑面積租金為59元/平方米，含有物業管理費。該類寫字樓的物業管理費為每平方米使用面積10元。甲、乙寫字樓的租金相比( )。
　　A.甲高于乙; B. 甲低于乙; C. 甲等于乙; D. 不可比.
　　61. 甲、乙兩宗房地產，在物質實體方面皿好于乙，在權益、區位等其他方面兩者相當，該兩宗房地產的價值相比( )
　　A. 甲大于乙; B.甲等于乙; C. 甲小于乙; D.不可比.
　　62. 有一空置寫字樓, 目前不僅無收益, 而且要繳納房產稅等, 其收益價格可采用( ).
　　A. 類似寫字樓的客觀收益; B. 市場比較法; C. 該寫字樓的實際收益; D. 無法估算
　　63. 某種房地產采用市場比較法、成本法、收益法估價的結果有相當的差異， 其最終估價結果應( )
　　A.取三者的平均值; B。取三者的中間值;
　　C。任選其中之一; D。 在三者的基礎上綜合分析決定。
　　64.評估某種房地產價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會( )。
　　A.越高; B. 越低; C. 不變; D. 符合客觀實際
　　65. 某寫字樓預計持有兩年后出售, 持有期的凈收益每年216萬元, 出售時價格5616萬元, 資本化率為8%, 則該寫字樓目前的收益價格為( )萬元.
　　A. 4858; B. 5200; C. 2700; D. 6264.
　　66. 某宗房地產1999年2月25日的價格為1000美元/平方米, 匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減0.5%, 則其1999年10月25日的價格為( )元人民幣/平方米。1999年10月25日匯率假定為1美元=8.29元人民幣.
　　A. 7935; B. 8260; C. 8290; D. 7964.
　　67. 某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元, 此后每年分別逐年遞增2%和1%。該類房地產的資本化率為8%，該房地產的價格為(　　)萬元，
　　A. 100; B. 42; C. 63; D. 77 .
　　68. 有一宗房產交易, 成交價格為3000元/平方米, 付款方式是首付10%, 余款在1年內按月等額付清, 假設月利率為0.5%, 其一次支付的成交價格為(　　　)元/平方米.
　　A. 3000; B. 2700; C. 2914; D. 2500.
　　69. 與市場比較法關系最密切的房地產價格形成原理是( )
　　A. 均衡原理; B. 預期原理; C. 競爭原理; D. 替代原理.
　　70. 某城市的房地產交易中, 賣方、買方應繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%，某宗房地產交易中買方付給賣方2500元/平方米，應繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為(　　　)元/平方米。
　　A.2660; B. 2294 ; C. 2425; D. 2427.
　　71. 某辦公樓的土地面積為3000平方米, 建筑面積為10000平方米, 該辦公樓出租正常月凈收益為18萬元, 建筑物重置價格為2000元/平方米, 成新率為80%, 土地和建筑物的資本化率分別為7%和8%, 則該辦公樓的土地正常價格為(　　　)萬元.
　　A. 1257; B. 1571; C. 800; D. 1300
　　72. 某可比實例的價格為2000元/平方米, 區域因素直接比較得出的相關數據如下表, 則區域因素修正后的價格為( )元/平方米.
　　區域因素 1 2 3
　　權重 0.5 0.3 0.2
　　估價對象 100 100 100
　　可比實例 90 100 125
　　A. 2000; B. 1900; C. 2100; D. 1905.
　　73. 現對某期貨房地產進行估價, 在此估價中, 估價對象狀況應為未來某時點的狀態, 房地產市場狀況應為(　　)時點的狀態.
　　A. 現在; B. 未來; C. 過去; D. B和C
　　74. 某地區某類房地產2002年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2001年1月1日為100)。其中有一房地產2002年6月1日的價格為2000元/平方米，對其作交易日期修正到2002年10月1日的價格為( )元/平方米。
　　A. 1367; B. 2308; C. 2558; D. 1055.
　　75. 按房地產的( )來分, 房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。
　　A.收益性; B. 用途; C. 市場性; D. 地段.
　　76. 最能說明土地價格水平高低的價格是( ).
　　A. 土地單價; B. 基準地價; C. 樓面地價; D. 標定地價.
　　77. 決定某一房地產價格水平高低的, 主要是( )的供求狀況.
　　A. 本地區的房地產; B. 全國房地產; C. 全國本類房地產; D. 本地區本類房地產.
　　78. 比較法的理論依據是( ).
　　A. 適合原理; B. 替代原理; C. 最高最佳使用原則; D. 均衡原理.
　　79. 基本完好房的成新度一般為(　　　)
　　A.五至六成新; B. 七至八成新; C. 六至八成新; D. 六至七成新.
　　80. 用年限法計算建筑物每年折舊額的計算公式(Di=D=(C-S)/N中的N是( )
　　A. 建筑物尚可使用年限; B. 建筑物已經使用年限;
　　C. 建筑物經濟壽命; D. 土地的使用年限.
　　81. 有兩宗房地產, A房地產使用年限40年, 單價96元/平方米,B房地產使用年限70年, 單價100元/平方米,資本化率為8%, 則A單價與B單價的關系為( )
　　A. A單價高于B單價; B. A單價低于B單價; C. A單價等于B單價; D. 無法確定.
　　82. 某房地產的第一年凈收益為20萬元, 預計以后每年凈收益可遞增1%, 該類房地產的資本化率為10%, 使用年限為無限年, 則該宗房地產的價格為( )
　　A. 200萬元; B. 222萬元; C. 182萬元; D. 191萬元.
　　83. 某房地產1998年1月1日的價格為1000元/平方米, 2002年1月1日的價格為1400元/平方米, 用平均發展速度趨勢法, 預測房地產2003年1月1日的價格應為( )
　　A. 1480元; B. 1500元; C. 1523元; D. 1533元.
　　84. 收益法公式V=a/(r-s)成立的條件是( ).
　　A. 純收益等比級數遞減,無限年期,r每年不變,且r> s;
　　B. 純收益等比級數遞增,無限年期,r每年不變,且r> s;
　　C. 純收益等差級數遞增,無限年期,r每年不變,且r> s;
　　D. 純收益等差級數遞減,無限年期,r每年不變,且r> s;
　　85. 運用市場比較法評估地價時, 用來比較的可比實例與估價對象土地應具有相同的( ).
　　A. 利用方向; B. 具體利用方式; C. 利用結構; D. 利用價值.
　　86. 某類房地產1998年9月1日的價格為1000元/平方米, 1998年至2001年年平均上漲10%,用長期趨勢法評估該類房地產2002年9月1日的價格應為( )元/平方米.
　　A. 1611; B. 1331; C. 1464; D. 1400.
　　87. 用成本法求得的價格, 通常稱為( ).
　　A. 成本價格; B. 積算價格; C. 購買價格; D. 收益價格.
　　88. 房地產估價中的折舊, 是指房地產由于其實體、功能或經濟等方面的原因使房地產( )的數據。
　　A. 價值增加; B. 價格增加; C. 價值減少; D. 價格減少.
　　89. 由于建筑物本身以外的各種不利因素帶來的減價稱為( ).
　　A. 有形損耗; B. 無形損耗; C. 功能折舊; D. 經濟折舊.
　　90. 房地產交易中的替代原理, 導致了在同一市場中效用相同等的房地產之間, 其價格應當(　　).
　　A. 完全相同; B. 劇烈變動; C. 差距加大; D. 應當相近.
　　91. 由于房地產具有( ), 導致了房地產市場成為不完全市場.
　　A. 多樣性; B. 生產性; C. 不可移動性; D. 數量有限性.
　　92. 購買某類房地產, 通常抵押貸款占六成, 貸款利息率為10%, 自有資本要求的收益率為15%, 則該類房地產的資本化率為(　　　).
　　A.10%; B. 12%; C. 15%; D. 18%.
　　93. 有一宗房地產, 土地面積1000平方米, 其價格為1500元/平方米,建筑面積5000平方米, 其重置價格為1200元/平方米。該房地產價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價為( )元/平方米。
　　A.950; B. 1000; C. 1200; D. 1250.
　　94. 城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為( ).
　　A. 生地價; B. 熟地價; C. 毛地價; D. 拆遷補償安置價.
　　95. 從理論上講, 公平市場價格與理論價格高低的關系是( ).
　　A. 大于; B. 小于; C. 等于; D. 難以判斷.
　　97. 市場比較法中的交易情況修正是對( )價格本身是否正常的修正.
　　A. 交易實例; B. 可比實例; C. 估價對象; D. 標準化實例.
　　98. 抵押價格評估時, ( ).
　　A. 抵押價格=市場價格; B. 抵押價格=市場價格-處置稅費;
　　B. 抵押價格=預期價格-處置稅費; D. 抵押價格=預期價格
　　99. 有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時, 采用( )為好.
　　A. 重建成本; B. 重置成本; C. 完全成本; D. 重新建造成本.
　　100. 比準價格是一種( ).
　　A. 公平市價; B. 評估價格; C. 市場價格; D. 理論價格

101. 運用長期趨勢法評估房地產價格, 必須估價對象房地產或( )的歷史資料.
　　A. 類似房地產近期; B. 不同房地產的較長期;
　　C. 類似房地產的較長期; D. 不同房地產近期.
　　102. 現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規劃屬于( )方面的制約。
　　A.建筑技術; B. 土地權利設置; C. 相信鄰關系; D. 土地使用管制.
　　103. 一廠房建成八年后被改建為超級市場, 并補辦了土地使用權出讓手續, 土地使用權出讓年限為40年, 建筑物經濟壽命為50年, 則該建筑物折舊的經濟壽命應為( )年.
　　A. 40; B. 42; C. 48; D. 50年.
　　104. 按建筑面積分攤方法, 計算土地占有份額的公式為( )
　　A. 某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積;
　　B. 某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積;
　　C. 某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額;
　　D. 某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價
　　105. 建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數, 它們之間關系為( ).
　　A. 有效經過年數等于實際經過年數; B. 有效經過年數短于實際經過年數;
　　C. 有效經過年數長于實際經過年數; D. 有效經過年數可能長于或短于實際經過年數
　　106. 甲土地的樓面地價為2000元/平方米, 建筑容積率為5, 乙土地的樓面地價為1500元/平方米, 建筑容積率為7, 若兩宗地的土地面積等其他條件相同, 其總價相比有( ).
　　A. 甲等于乙; B. 甲大于乙; C. 甲小于乙; D. 難以判斷.
　　107. 甲房地產的建筑物建于1993年, 乙房地產的建筑物建于1998年, 假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2001年該兩座建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
　　A.甲大于乙; B. 甲小于乙; C. 甲等于乙; D. 難以判斷.
　　108. 標準深度是道路對地價影響的轉折點, 由此接近道路的方向, 地價逐漸升高; 由此遠離道路的方向, 地價( ).
　　A. 逐漸降低; B. 逐漸升高; C. 可視為基本不變; D. 為零.
　　109. 現房房地產與期貨房地產估價的不同點是(　　　).
　　A. 估價時點不同; B. 交易日期不同; C. 估價目的不同; D., 估價對象的狀況不同.
　　110. 用收益法評估某宗房地產的價格時, 除有租約限制的以外, 應選取( )凈收益作為估價依據.
　　A. 類似房地產的客觀;B.似房地產的實際; C. 類似房地產的最同; D. 類似房地產的最低.
　　111. 購買某類房地產, 通常抵押貸款占七成, 抵押貸款的年利率為6%, 自有資本要求的收益率為9%, 則該類房地產的資本化率為(　　　)%.
　　A.6.0; B. 6.9; C. 8.8; D. 9.0.
　　112. 估價上折舊注重的是( ).
　　A. 原始取得價值的減價修正; B. 原始取得價值的攤銷與回收;
　　C. 重置價值的攤銷與回收; D. 價值的減價修正.
　　113. 某套建筑面積為100平方米, 每平方米建筑建筑面積2000元的住宅, 其付款方式為首付5萬元, 余款向銀行抵押貸款。貸款期限為5年， 還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為( )萬元。
　　A. 18.25; B. 20.00; C. 21.58; D. 22.00.
　　114. 收益法中運營費率是指( ).
　　A. 運營費與潛在毛收入之比; B. 運營費與總收益之比;
　　C. 運營費用與凈收益之比; D. 運營費用與有效毛收入之比.
　　115. 在評估投資價值時, 折現率是( ).
　　A. 投資者要求的滿意收益率; B. 收益法中的資本化率;
　　C. 社會一般收益率; D. 投資者要求的最低收益率.
　　116. 區位是指地球上( )空間方位和距離上的關系.
　　A. 某一事物; B. 某房地產; C. 某一事物與其他事物; D. 各種事物.
　　117. 特殊工業廠房適宜采用的估價方法是( ).
　　A. 成本法; B. 假設開發法; C. 收益法; D. 比較法.
　　118. 房地產估價的合法原則是針對于( )來講的.
　　A. 估價對象; B. 估價人員; C. 估價對象; D. 估價方法.
　　119. 預計某地區某類房地產的需求不變, 但開發成本趨升, 供給量趨增, 則預計其價格會( ). A. 上升; B. 下降; C. 不變; D. 升降難定.
　　120. 收益乘數法是將估價對象一年的某種收益, 乘以相應的(　 )　來求取其價值的方法.
　　A. 資本化率; B. 收益率; C. 收益乘數; D. 利息率.
　　121. 建筑物的所有權可以分為獨有、共有和(　　　)　三種。
　　A. 區分共有; B. 區分所有; C. 公有; D. 私有.
　　122. 某宗地50年使用權價格為1000萬元, 現探測到其地下有銅礦資源, 該銅礦資源價值為500萬元。若土地資本化率為7%， 則該宗地30年使用權的價格為( )萬元。
　　A.899; B. 1000; C. 1349; D. 1500.
　　123. 預計某房地產未來第一年的凈收益為18萬元, 此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元, 該類房地產的資本化率為8%, 該房地產的價格為( )萬元.
　　A. 225.00; B. 237.50; C. 381.25; D. 395.83.
　　124. 某宗房地產, 已知建筑物的重置價格為為1000元/平方米, 成新率為70%, 房地產年凈收益為140元/平方米, 土地資本化率為6%, 建筑物資本化率為8%, 則該房地產的價格為( )元/平方米.
　　A. 1700; B. 2000; C. 2100; D. 2400.
　　125. 人們常用距離來衡量房地產區位的好壞,。下列距離中越來越受重視的是( )。
　　A.空間直線距離; B. 交通路線距離; C. 交通時間距離; D. 至市中心距離.
　　126. 為評估某宗房地產2002年10月13日的價格, 選取可比實例甲, 其成交價格為3000元/平方米, 成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為( )元/平方米。
　　A.3214; B. 3347; C. 3367; D. 3458.
　　127. 房地產估價中的價值, 一般是指( ).
　　A. 使用價值; B. 交換價值; C. 投資價值; D. 帳面價值.
　　128. 有甲、乙兩宗權益、區位、面積、規劃條件等相同的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于( )。
　　A.該建筑物的價值低于拆除費用; B. 該估價結果肯定有誤;
　　B. 甲土地的價值肯定高于乙土地的價值; C. 不可能出現這種情況.
　　129. 某宗地規劃容積率為3, 可興建6000平方米的商住樓, 經評估總地價為180萬元, 該宗土地的單價為( )元/平方米.
　　A. 100; B. 300; C. 600; D. 900.
　　130. 某商業大樓建造期2年, 建成8年后補辦了出讓手續, 土地使用年期為40年, 建筑物的經濟壽命為35年, 評估時建筑物的折舊年限應取( )年.
　　A. 35年; B. 45; C. 48; D. 50.
　　131. 已知某臨街深度為30.48米(100英尺)、臨街寬度為15米的矩形地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一法則，其總價為( )萬元。
　　A.109; B. 117; C. 124; D. 130.
　　132. 估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見( ).
　　A. 應作為估價資料歸檔; B. 不應作為估價資料歸檔;
　　C. 由估價機構決定是否歸檔; D. 依委托人的意見決定是否歸檔.
　　133. 假設開發中, 開發完成后的房地產價值所對應的時間通常是( ).
　　A. 開發結束的時間; B. 購買待開發房地產的時間;
　　C. 開發期間的某個時間; D. 全部租售出去的時間.
　　134. 直線趨勢法公式中的常數a、b是由( )決定的。
　　A.房地產的歷史價格資料; B. 房地產的未來價格資料;
　　C. 房地產的現時價格資料; D. 估價人員選取的價格資料.
　　135. 某住宅小區附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區房地產價值貶損屬于( )
　　A. 物質折舊; B. 功能折舊; C. 經濟折舊; D. 會計折舊.
　　136. 一宗2000平方米的工業用地, 容積率為0.8, 樓面地價為690元/平方米, 現按規劃擬改為商業用地, 容積率為5.1, 樓面地價為950元/平方米, 理論上應補地價(單價)為( )元/平方米.
　　A. 552; 　B. 3519; C. 4293; D. 4845.
　　137. 兩宗房地產的凈收益相等, 其中一宗房地產獲取凈收益的風險較大時, 則該宗房地產的( ).
　　A. 資本化率應較高, 價值較低; B. 資本化率應較低, 價值較高;
　　C. 資本化率應較高, 價值較高; D. 資本化率應較低, 價值較低.
　　138. 估價時點應與( )的日期相一致.
　　A. 簽訂估價合同; B. 開始估價作業; C. 完成估價報告; D. 估價結果所屬.
　　139. 某辦公樓經過改造后, 其實際成新率通常( )用直線折舊法計算出的成新率.
　　A. 等于; B. 大于; B. 小于; D. 無法判斷.
　　140. 現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地, 采用假設開發法估價, 假設按純商業用途的估算結果為800萬元, 按純居住用途的估算結果為1000萬元。該土地的評估價格應為( )萬元。
　　A.800; B. 1000; C. 1800; D. 800～1000.
　　141. 判定某可比實例的成交價格比正常交易價格低6%, 則正常交易情況修正系數為( ).
　　A. 0.060; B. 0.940; C. 1.060; D. 1.064.
　　142. 某宗土地取得成本為1000萬元, 開發成本為1500萬元, 管理費用為75萬元, 銷售費用為35萬元, 投資利潤率為12%, 則開發商利潤為( )萬元.
　　A. 180.0; B. 300; C. 309.0; D. 313.2.
　　143. 某可比實例的成交價格為2400元/平方米, 建筑面積100平方米, 首期付款12萬元, 其余半年后支付8萬元, 一年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為( )元/平方米。
　　A. 2290.91; B. 2326.41; C. 2344.16; D. 2308.66.
　　144. 現有某總建筑面積為15000平方米的在建工程, 已知土地使用年取為40年(自開工之日起算), 計劃開發期為3年, 現已進行1.5年。估計建成還需1.5年, 投入使用后年凈收益為480萬元, 資本化率為8%, 折現率為12%。該項目續建完成后的總價值折現到現在為( )萬元。
　　A.3939.61; B. 4433.88; C. 4768.50; D. 5652.09.
　　145. 某宗房地產的收益年限為40年, 預測未來3年的凈收益為17、18、19萬元，從第四年起，每年的凈收益將穩定在20萬元左右，如果資本化率為9%， 則該房地產的收益價格為( )萬元。
　　A.195; B. 210; C. 213; D. 217.
　　146. 同類房地產的市場價格之所以相互牽掣, 是因為相互之間有一定的( ).
　　A. 互補性; B. 權益差別; C. 替代性; D. 外部環境差異.
　　147. 某房地產商以2000萬元購置一幢寫字樓, 當時年通貨膨脹率為2%。一年后該寫字樓售出時，房地產商收回資金2200萬元，則該寫字樓的增值了( )萬元。
　　A. 40; B. 100; C. 160; D. 200.
　　148. 某宗收益性房地產, 預測未來3年的凈收益為100萬元/年, 3年后出售價格會上漲12%, 屆時轉讓稅費為售價的6%, 資本化率為9%,。該房地產目前的價值為( )萬元。
　　A.923; B. 1111; C. 1353; D. 1872.
　　149. 有效毛收入乘數是估價對象房地產的( )除以其有效毛收入所得的倍數.
　　A. 售價; B. 租金; C. 潛在毛收入; D. 凈收益.
　　150. 評估房地產投保火災險時的保險價值,通常包括( ).
　　A. 重置成本+土地使用權價值;
　　B. 重置成本+土地使用權價值+重置期間的經濟損失;
　　C. 有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失;
　　D. 建筑安裝工程費+建造期的經濟損失.
　　151. 當現狀房地產的價值小于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及重新建造新建筑物的費用之和后的余額時, 應以( )進行估價.
　　A. 保持現狀前提; B. 裝修改造前提; C. 轉換用途前提; D. 重新利用前提.
　　152. 在進行房地產狀況修正時, 應注意可比實例的房地產狀況是( )的房地產狀況.
　　A. 估價時點; B 搜集可比實例時; C. 進行房地產狀況修正時; D. 成交價格所反映.
　　153. 某宗房地產的土地面積為1000平方米, 建筑面積為1400平方米, 現需拆除重建, 估計建筑拆遷費用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米, 則該宗地的土地減價修正額為( )元/平方米.
　　A. 50; B. 250; C. 300; D. 350.
　　153. 收益法適用的條件是房地產的( ).
　　A. 收益能夠量化; B. 風險能夠量化;
　　C. 收益和風險其一可以量化; D 收益和風險均能量化.
　　154. 某宗房地產的土地使用年期為40年, 包括土地開發和房屋建造過程, 至今已有8年, 預計該宗房地產正常情況下年有效毛收入為100萬元, 運營費用為40%, 該宗房地產的資本化率為8%, 該宗房地產的收益價格為( )萬元.
　　A. 457.4; B. 476.98; C. 686.10; D. 715.48.
　　155. 某宗房地產的總建筑面積為6000平方米, 房地產總價值為2400萬元, 其中土地價值為800萬元, 某人購買了其中300平方米, 該部分的房地價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有土地份額為( )
　　A.5.00%; B. 5.25%; C. 5.42; D. 5.75%.