07年《房地產估價理論與方法》模擬試題六及答案

　　A、對

　　B、錯

　　2、有一宗耐用年限為40年的工業生產用房，已經實際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計算出建筑物的現值為( )萬元。

　　A、105.75

　　B、117.15

　　C、105

　　D、115

　　3、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。

　　A、土地面積

　　B、地質條件

　　C、土地位置

　　D、土地形狀

　　4、估價上的折舊注重的是( )。

　　A、原始取得價值的減價修正

　　B、原始取得價格的攤銷與回收

　　C、重置價格的攤銷與回收

　　D、價值的減價修正

　　5、某宗房地產1993年10月建成，在2003年10月預評估其現值，經估價人員判定認為該宗物業尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　6、房地產按開發程度來劃分，其中包括以下( )類。

　　A、生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地

　　B、毛地：是指具有一定城市基礎設施，且已經完成房屋拆遷補償安置的土地

　　C、熟地：具有較完善的城市基礎設施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地

　　D、現房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產

　　7、關于收益法適用的條件是( )。

　　A、房地產的收益和風險都能較準確地量化

　　B、房地產將出租或出售

　　C、有收益或有潛在收益的房地產

　　D、房地產將用于商業用途

　　8、有甲乙兩宗房地產，報酬率相同。甲房地產的收益年限為50年，單價為3500元/m2，乙房地產收益年限為30年，單價為3000元/m2，那么乙的價格高于甲的價格。( )

　　A、對

　　B、錯

　　9、關于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。

　　A、從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以顯現出一定的變動規律和發展趨勢的房地產

　　B、從短期內或長期內都難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數據，利用這些數據可以推知未來房地產價格的變動的房地產

　　C、目前沒有開發，但未來將會進行開發的房地產，由于目前無類似價格可以比較，但根據未來發展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產

　　D、房地產價格通常從短期內難以看出房地產價格變動規律和趨勢，但從長期來看，會顯現出一定的變動規律和發展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節波動的房地產

　　10、21.估價程序是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按照其內在聯系性所排列出的先后進行排序。房地產估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

　　①擬定估價作業方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(包括明確估價目的、估價對象、估價時點);③搜集估價所需資料;④獲取估價業務;⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象;⑦確定估價結果;⑧撰寫估價報告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報告

　　A、①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　B、①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C、④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

　　D、④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩
11、商業用地房地產位置的優劣主要取決于( )。

　　A、周圍環境狀況、安寧程度

　　B、位置有利于原料和產品的運輸

　　C、交通是否便捷及離市中心的遠近

　　D、繁華程度、臨街狀況

　　12、應歸檔的估價資料包括( )。

　　A、估價項目來源和接洽情況記錄

　　B、與委托人簽訂的估價委托合同

　　C、向委托人出具的估價報告(包括附件)和實地查勘記錄

　　D、估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調整或者修改意見記錄

　　E、估價人員和估價機構認為有必要保存的其他估價資料

　　13、基準地價修正法可以被定義為：在政府確定公布了基準地價的地區，通過具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、某建筑物實際經過年數為lO年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　15、在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積l10m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為( )。

　　A、甲乙丙丁

　　B、乙丁甲丙

　　C、乙丙甲丁

　　D、丙乙丁甲

　　16、在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　17、建筑物的重新構建價格是( )的價格。

　　A、扣除折舊后

　　B、估價時點時

　　C、客觀

　　D、建筑物全新狀態下

　　18、在現金流量折現法中，對開發完成后的房地產價值，開發成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據估價時房地產市場狀況來預測的。( )

　　A、對

　　B、錯

　　19、對于一宗房地產的價格，通常由( )所構成。

　　A、土地取得成本

　　B、開發成本

　　C、銷售稅費、投資利息

　　D、管理費用

　　20、從權益的角度看，現實中的房地產估價對象包括( )等。

　　A、“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產

　　B、未來狀況下的房地產

　　C、共有的房地產

　　D、作為企業整體中的一部分的房地產

21、對那些特殊的有保護價值的建筑物的估價應以重置成本為宜。( )

　　A、對

　　B、錯

　　22、母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產交易，由于相互間比較了解，其成交價格往往與正常的市場價格相差不會太大。( )

　　A、對

　　B、錯

　　23、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　24、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　　①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進

　　行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①⑧④⑤⑥⑦

　　25、應用路線價法的前提條件是( )。

　　A、土地形狀較規則

　　B、街道較規整

　　C、地勢較平坦

　　D、臨街各宗土地的排列較整齊

　　26、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A、數學曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發展速度法

　　D、移動平均法

　　27、下面屬于構筑物的是( )。

　　A、煙囪

　　B、水塔

　　C、水井

　　D、屋頂

　　28、在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。

　　A、估價方法

　　B、估價目的

　　C、估價時點

　　D、估價對象狀況

　　29、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。

　　A、過去數據簡單算術平均法

　　B、過去數據加權算術平均法

　　C、未來數據簡單算術平均法

　　D、未來數據加權算術平均法

　　30、如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。( )

　　A、對

　　B、錯
31、運用成本法計算的投資利息包括土地取得成本和開發成本的利息，無論他們的來源是借貸資金還是自有資金，都應該計算利息。( )

　　A、對

　　B、錯

　　32、房地產價格政策是指政府對于房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、通常情況下，評估下列房地產不適用收益法的有( )。

　　A、商店

　　B、農地

　　C、職工宿舍

　　D、公園

　　34、在具體的房地產估價作業中應當遵循的估價原則主要有( )。

　　A、公平原則、合法原則

　　B、替代原則

　　C、估價時點原則

　　D、最高最佳使用原則

　　35、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術上可能

　　D、財務上可行

　　36、在會計上，資產原值與累計折舊額的差被稱為資產的賬面價值，它必須與資產的市場價值相一致。( )

　　A、對

　　B、錯

　　37、各種結構房屋的殘值率一般為( )。

　　A、鋼筋混凝土結構為0

　　B、磚混結構一等為2%

　　C、磚木結構二等為3%

　　D、簡易結構為3%

　　38、某宗估價對象房地產是在土地使用權出讓的土地上建造的商場，土地使用權出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經濟壽命為60年，則建筑物折舊的經濟壽命為( )年。

　　A、38

　　B、42

　　C、58

　　D、60

　　39、某宗房地產的土地總面積為1200 m2，是10年前通過征用農地取得的，當時的花費為15萬元/畝，現時重新取得該類土地需要花費650元/m2;地上建筑物總建筑面積為2300 m2，是7年前建成交付使用的，當時的建筑造價為600元/m2建筑面積，現時建筑類似建筑物的建筑造價為1250元/m2建筑面積，估計該建筑物有八成新。則根據所給資料測算出該宗房地產的現時單價為( )元/m2

　　A、2567

　　B、1339

　　C、1145

　　D、1117

　　40、在某商業街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為：( )。

　　A、18%

　　B、20%

　　C、15%

　　D、25%
41、建筑物的物質折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　42、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

　　B、通貨膨脹率

　　C、環境改善、基礎設施

　　D、利率因素

　　43、估價上的折舊非常注重市場價值的真實減損，因此在收益法中需要扣除建筑物的折舊費和土地攤提費。( )

　　A、對

　　B、錯

　　44、不是導致某種房地產需求量變化的主要因素是( )。 ，

　　A、相關房地產的價格水平

　　B、該種房地產的開發成本

　　C、消費者的收入水平

　　D、消費者對未來的預期

　　45、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產出關系有( )。

　　A、規模報酬規律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理

　　46、中國大陸目前有償出讓和轉讓土地的價格都是( )。

　　A、所有權價格

　　B、抵押權價格

　　C、地役權價格

　　D、使用權價格

　　47、運用假設開發法最基本的公式估價，需要重點把握( )。

　　A、待開發房地產在開發前后的狀況

　　B、開發后的房地產經營方式

　　C、開發完成后的房地產價值

　　D、開發成本和管理費用等費用

　　48、因為房地產價格與房地產的開發成本不是始終成正比，由此出現了( )的問題。

　　A、價格忽大忽小

　　B、賺錢與賠錢

　　C、通貨膨脹

　　D、發展與滯留

　　49、某宗房地產1998年2月15日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均遞減O.4%，則其1998年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A、7999

　　B、7967

　　C、7996

　　D、8028

　　50、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( ) m2。A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　參考答案

　　1、A 2、A 3、D 4、D 5、C

　　6、A D 7、A 8、B 9、D 10、C

　　11、D 12、B C D E 13、A 14、C 15、C

　　16、B 17、B C D 18、A 19、A B C D

　　21、B 22、B 23、B 24、B 25、B D

　　26、B C 27、A B C 28、B C D 29、D 30、B

　　31、B 32、A 33、C D 34、A B C D 35、A C D

　　36、B 37、A B 38、A 39、B 40、A

　　41、B D 42、B D 43、B 44、B 45、A C

　　46、D 47、A B 48、B 49、D 50、A