2007年房地產估價師《開發經營與管理》模擬題一

　　1.影響市場內所有投資項目，投資者無法控制的風險是( )。
　　A、未來經營費用的風險 B、系統風險
　　C、持有期風險 D、非系統風險
　　2.房地產開發項目自建造完成之日起至物業的運營成本超過其產生的收益之時稱為( )。
　　A、全壽命 B、使用壽命 C、自然壽命 D、經濟壽命
　　3.A=Pi+ 式中( )是投資者投入資本P后收獲得的投資回報。
　　A、Pi B、 C、A D、P
　　4.已知某筆貸款年名義利率為12%，年實際利率為12.62%，則該筆貸款是按( )計息一次來計算的。
　　A、半年 B、季度 C、兩個月 D、月
　　5.單利計息與復利計息的區別在于( )。
　　A、是否考慮資金的時間價值 B、是否考慮本金的時間價值
　　C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D、采用名義利率還是實際利率
　　6.某投資者從事酒店開發，建成后用于經營，則其成本為( )。
　　A、建設成本 B、經營成本
　　C、開發過程中的成本支出 D、含建設成本和經營成本
　　7.居住建筑面積與居住建筑用地面積之比稱為( )。
　　A、居住建筑密度 B、居住建筑面積密度
　　C、居住面積密度 D、建筑密度
　　8.某小區占地總面積2.4公頃，規劃建設用地面積20000平方米，其上建有8棟(每棟6層，每層建筑面積均為600平方米)住宅樓和配套及公建用房(建筑面積為1200平方米)，該小區的容積率為( )。
　　A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.24
　　9.供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平，這種狀況發生在房地產市場自然周期的( )。
　　A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段
　　10.存量房地產交易市場屬于房地產( )。
　　A、一級市場 B、二級市場 C、三級市場 D、一手房市場
　　11.財務評價是根據( )，計算評價指標，判斷項目的財務可行性。
　　A、市場平均價格 B、國家現行的財稅制度和價格體系
　　C、影子價格 D、市場評估價格
　　12.投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與( )之比。
　　A、總開發成本 B、項目投資的資本價值
　　C、總投資 D、總開發價值
　　13.在進度計劃管理中，利用( )可以表示各項工作的相互關系和制約關系，通過計算可確定計劃中的關鍵工作和關鍵線路。
　　A、控制圖 B、因果分析圖 C、網絡圖 D、橫道圖
　　14.如果設計圖紙和技術說明書相當詳細，市場上材料價格穩定，并能據此比較精確地推算造價，對承發包雙方而言，采用( )較合適。
　　A、固定單價合同 B、固定總價合同
　　C、計量估價合同 D、成本加酬金合同
　　15.資金融通過程中的流動性原則，是指金融資產在無損狀態下迅速( )的能力。
　　A、償還 B、變現 C、流通 D、流動
　　16.某開發商自己投入30%，貸款70%，從事房地產項目開發。已知項目開發周期3年，年投資利潤率15%，貸款利率8%，則開發商自有資金年平均收益率為( )。
　　A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%
　　17.如果開發商(1)難以估算成本;(2)公司打算與同行和平共處;(3)如另行定價很難了解購買者和競爭者對公司價格的反映。此時往往采用( )。
　　A、挑戰定價法 B、價值定價法
　　C、認知價值定價法 D、隨行就市定價法
　　18.賣方物業代理從( )收取傭金
　　A、買方 B、賣方 C、買賣雙方 D、協議中規定的一方
　　19.物業管理所涉及的財務管理一般到產生( )為止。
　　A、凈經營收入 B、有效毛收入
　　C、稅前現金流 D、稅后現金流
　　20.收益物業管理中的廣告宣傳及市場推廣費列入( )科目。
　　A、人工費 B、辦公費 C、雜項費用 D、企業管理費
　　21.( )屬于房地產的范疇并是其中最重要的組成部分。
　　A、土地 B、在建工程 C、居住物業 D、商業物業
　　22.研究與發展用房屬于( )物業。
　　A、居住 B、商業 C、工業 D、特殊
　　23.等差序列年費用系數為( )。
　　A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)
　　C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i
　　24.年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則一年后的本利和為( )元。
　　A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.18
　　25.( )是房地產項目開發過程中最為重要的一個環節。
　　A、投資機會選擇與決策分析 B、前期工作
　　C、建設階段 D、租售階段
　　26.獲取土地使用權是房地產項目的( )。
　　A、投資決策階段的工作 B、前期工作
　　C、建設階段的工作 D、租售階段的工作
　　27.房地產市場可以被認為是房地產的買家和賣家在( )達成所有交易的總和。
　　A、某個特定的地理區域內 B、某一特定的時間段內
　　C、某種特定的狀態下 D、某個特定的地理區域內于某一特定的時間段內
　　28.房地產是一種特殊的商品，( )是其與勞動力、資本以及其他類型的商品的最大的區別。
　　A、不可移動性 B、壽命周期長 C、適應性 D、不一致性
　　29.( )房地產開發項目項目評估報告中最關鍵的部分。
　　A、投資估算及資金籌措 B、項目評估基礎數據的預測和選定
　　C、項目經濟效益評價 D、項目不確定性分析
　　30.盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的( )程度。
　　A、安全 B、盈利 C、資金平衡 D、資產平衡

31.招標人采用邀請招標方式的，應當向( )個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
　　A、兩 B、三 C、四 D、五
　　32.公開招標是指招標人以( )的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
　　A、招標公告 B、招標文件 C、投標邀請書 D、投標須知
　　33.融資是以( )方式調劑資金余缺的一種經濟活動，其基本特征是具有償還性。
　　A、擔保 B、抵押 C、質押 D、信用
　　34.物業代理公司通過詳細的市場調查、分析和預測，可以協助開發商或業主進行( )。
　　A、項目融資 B、工程招標 C、市場定位 D、物業管理
　　35.房地產資產管理的職能包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使( )。
　　A、房地產的價值最大化 B、物業的凈經營收入最大化
　　C、物業的有效毛收入最大化 D、物業的經營費用最小化

　　二.多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。錯選或多選均不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.商業物業有時也稱收益性物業或投資性物業，包括( )等。
　　A、酒店 B、高新技術產業用房 C、倉儲用房
　　D、寫字樓 E、出租商住樓
　　2.( )是導致毛地和熟地之間價格差異的主要因素。
　　A、工程建設費用 B、公共配套設施費用 C、土地開發費用
　　D、土地開發過程中的不確定性 E、土地開發過程中的風險
　　3.房地產開發項目總投資中的開發建設投資包括( )等。
　　A、準備金 B、綠地管理費 C、基礎設施建設費用
　　D、土地費用 E、財務費用
　　4.房地產項目經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本，主要包括( )。
　　A、土地出讓成本 B、土地轉讓成本 C、出租土地經營成本
　　D、房地產銷售成本 E、房地產出租成本
　　5.房地產開發項目投資決策分析主要包括( )等工作。
　　A、投資機會選擇 B、投資機會篩選 C、市場分析
　　D、財務評價 E、規劃設計方案的選擇
　　6.面向存量房屋的交易，則存在著( )等子市場。
　　A、租賃 B、拍賣 C、轉讓 D、抵押 E、保險
　　7.房地產市場分析中對原始數據的加工分析方法包括( )。
　　A、計算機輔助設計技術 B、技術經濟分析 C、列表分析
　　D、利用圖形進行分析 E、利用數理統計方法進行分析
　　8.房地產開發項目成本費用中的前期工程費包括( )。
　　A、土地費用 B、城市建設配套費 C、規劃設計費
　　D、勘察費 E、可行性研究費
　　9.采取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。招標公告應當載明( )等事項。
　　A、招標人的名稱和地址 B、招標項目的性質 C、投標須知
　　D、招標項目的實施地點和時間 E、獲取招標文件的辦法
　　10.按照計價方式不同，合同形式可分為( )。
　　A、固定價格合同 B、成本加酬金合同 C、可調價格合同
　　D、計量估價合同 E、包工包料合同
　　11.房地產股份公司股票的發行價格的確定方法包括( )。
　　A、按評估價發行 B、按面值發行 C、市價發行
　　D、折價發行 E、按股票票面價格和市場價格的中間價發行
　　12.按融入和融出資金雙方接觸和聯系方式的不同，可以將資金融通劃分為( )。
　　A、直接融資 B、間接融資 C、權益融資
　　D、債務融資 E、安全融資
　　13.開發商對房地產商品的定價導向包括( )。
　　A、銷售者導向 B、價值規律導向 C、成本導向
　　D、購買者導向 E、競爭導向
　　14.寫字樓分類在我國尚無統一的標準，專業人員主要按照其( )進行分類。
　　A、所處的位置 B、經營成本 C、空置率
　　D、自然或質量狀況 E、收益能力
　　15.除標準化裝修項目的費用外，寫字樓的其他裝修費用由誰來支付一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般的選擇是( )。
　　A、由物業管理公司支付 B、由業主支付 C、由承租人支付
　　D、業主和承租人分擔 E、業主支付后由承租人在租約期限內按月等額償還本息

　　三.判斷題(共15題，每題1分。用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.由于入住商業物業內的經營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以物業管理對于這類物業有著特殊的重要性。 ( )
　　2.房地產投資價值的高低，在很大程度上取決于其所處地區物業的整體升值潛力，而不僅僅是看其當前凈租金水平的高低。 ( )
　　3.投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念完全相同。( )
　　4.對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金屬于固定資金的性質。 ( )
　　5.當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，房地產開發項目就進入實施過程，而實施過程的第一步就是項目的規劃設計。 ( )。

　6.房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。 ( )
　　7.在項目財務評價中，動態投資回收期 與基準回收期 相比較，如果 ≥ ，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投資回收期指標一般用于評價開發完結后用來出租或經營的房地產開發項目。 ( )
　　8.通過房地產市場分析與預測，開發商就可以了解房地產市場上各類物業的供求關系和價格水平，用以指導項目的規劃設計。 ( )
　　9.開標后，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經復核標底無誤，則最低報價者中標。( )
　　10.考慮到基礎工程因條件不同而造價變化很大，因而采用每一平方米單價發包工程時，一般僅指±0.00標高以上部分，基礎工程則按分部分項單價承包。 ( )
　　11.房地產股票是房地產有限公司發給股東的債務憑證。 ( )
　　12.房地產企業發行債券是屬于權益融資行為。 ( )
　　13.制定廣告方案的第一步是確定廣告預算。 ( )
　　14.從理論上來說，租金的確定主要取決與同類型物業的市場供求關系。 ( )
　　15.寫字樓的租金水平主要取決該物業的建筑物質量和物業管理的水平。 ( )

　　四.計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。)

　　1.某家庭估計在今后10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少?

　　2.某房地產開發商擬購置一寫字樓用于出租經營，合同價為12000萬元。開發商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預計今后20年內年均通貨膨脹率為1%，有關數據如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內部收益率，并判斷該項目投資的可行性(不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響)。