07年《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試題五及答案

　　A、對

　　B、錯

　　2、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　　①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎(chǔ);④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產(chǎn)狀況修正;⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①③④⑤⑥⑦

　　3、( )年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%--30%后的余值或房產(chǎn)的租金收入。

　　A、1984

　　B、1986

　　C、1988

　　D、1991

　　4、( )，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　5、運用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點把握( )。

　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況

　　B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式

　　C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　D、開發(fā)成本和管理費用等費用

　　6、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于( )元/m2。

　　A、3100

　　B、3195

　　C、3285

　　D、3300

　　7、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)=( )。

　　A、成交價格

　　B、正常價格

　　C、交易價格

　　D、修正價格

　　8、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：

　　容積率修正系數(shù)表 若確定比較案例宗地地價為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規(guī)劃容積率為1.3，則進行容積率修正后可比實例的價格為( )元/m2。 ?

　　A、1177

　　B、675

　　C、688.2

　　D、1200

　　9、評估某宗房開發(fā)用地2005年10月l日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為( )萬元。A、2526

　　B、2241

　　C、2135

　　D、2985

　　10、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為( )m2。

　　A、700

　　B、600

　　C、500

　　D、200
11、在運用假設(shè)開發(fā)法進行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括( )。

　　A、弄清土地的位置

　　B、弄清土地的自然條件

　　C、弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件

　　D、弄清將擁有的土地權(quán)利

　　12、考慮資金的時間價值可以采用如下方式：( )。

　　A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　B、未來收益貼現(xiàn)法

　　C、計算利息的方式

　　D、計算凈現(xiàn)金流的方法

　　13、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。

　　A、非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用

　　B、住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用

　　C、住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施

　　D、住宅小區(qū)的文化娛樂中心

　　15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產(chǎn)出關(guān)系有( )。

　　A、規(guī)模報酬規(guī)律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理

　　16、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一定會趨高。( )

　　A、對

　　B、錯

　　17、所謂房地產(chǎn)的( )，是表示在一定時期內(nèi)某一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應(yīng)程度。它以房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比這兩者之比值來表示。

　　A、供給預(yù)期價格彈性

　　B、需求價格彈性

　　C、供給價格彈性

　　D、需求收入彈性

　　18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元.建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )。A、甲土地

　　B、乙土地

　　C、丙土地

　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一

　　19、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。( )

　　A、對

　　B、錯

　　20、應(yīng)用路線價法的前提條件是( )。

　　A、土地形狀較規(guī)則

　　B、街道較規(guī)整

　　C、地勢較平坦

　　D、臨街各宗土地的排列較整齊
21、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。

　　A、交易實例一定是可比實例

　　B、交易實例不一定是可比實例

　　C、可比實例一定是交易實例

　　D、可比實例不一定是交易實例

　　22、不是導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是( )。 ，

　　A、相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平

　　B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C、消費者的收入水平

　　D、消費者對未來的預(yù)期

　　23、收益法根據(jù)將未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的方式不同可分為( )。

　　A、直接資本化法和報酬資本化法

　　B、直接資本化法和收益乘數(shù)法

　　C、毛租金收益乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法

　　D、收益乘數(shù)法和報酬資本化法

　　24、當兩宗相鄰的房地產(chǎn)合并交易時，房地產(chǎn)的價格常會受到( )的影響。

　　A、地理位置

　　B、土地形狀

　　C、土地面積

　　D、建筑規(guī)模

　　25、公開市場價值是指在下列交易條件下，最可能實現(xiàn)的價格( )。

　　A、雙方自愿進行交易，且追求各自利益的最大化

　　B、雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象

　　C、雙方掌握必要的市場信息和較充裕的時間

　　D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價

　　26、在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)的價格多數(shù)取決于其花費的成本，成本的增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。( )

　　A、對

　　B、錯

　　27、房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗，必須遵循嚴謹?shù)? )。

　　A、估價目的

　　B、估價程序

　　C、估價時點

　　D、估價作業(yè)日期

　　28、建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環(huán)境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　29、在實際運用假設(shè)開法估價結(jié)果的可靠性如何關(guān)鍵取決于( )。

　　A、是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　B、是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來最佳開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價值

　　C、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費

　　D、是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)估價相關(guān)約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤

　　30、路線價法適用于城市商業(yè)繁華地區(qū)的土地估價。( )

　　A、對

　　B、錯
31、( )又稱全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金。

　　A、市場租金

　　B、商品租金

　　C、成本租金

　　D、準成本租金

　　32、根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一供求范圍內(nèi)，相同的商品具有相同的價值。房地產(chǎn)價格也遵循這一規(guī)律，使得完全相同的房地產(chǎn)價格相同或相近，這正是替代原則的內(nèi)容。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術(shù)上可能

　　D、財務(wù)上可行

　　34、2000年6月，根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為( )。

　　A、事業(yè)單位

　　B、公私合營企業(yè)

　　C、有限責任公司或合伙企業(yè)

　　D、私營企業(yè)或個體企業(yè)

　　35、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為( )元/m2。

　　A、2121

　　B、2200

　　C、1819

　　D、2242

　　36、路線價法實質(zhì)上是一種市場比較法，但是在應(yīng)用路線價法時不做“交易情況修正"和“交易日期調(diào)整”，其原因在于( )。

　　A、求得的路線價已經(jīng)是正常價格

　　B、求得的路線價所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格

　　C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正

　　D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正

　　37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

　　A、建筑面積

　　B、原容積率

　　C、土地總面積

　　D、增加后的容積率

　　38、下列房地產(chǎn)價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件

　　B、通貨膨脹率

　　C、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施

　　D、利率因素

　　39、房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。( )

　　A、對

　　B、錯

　　40、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，該兩者的長短關(guān)系有( )。

　　A、自然壽命≥經(jīng)濟壽命

　　B、自然壽命≤經(jīng)濟壽命

　　C、自然壽命=經(jīng)濟壽命

　　D、無關(guān)
41、房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是( )。

　　A、有效供給

　　B、有效需求

　　C、有用性

　　D、稀缺性

　　42、在估價中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。

　　A、估價方法

　　B、估價目的

　　C、估價時點

　　D、估價對象狀況

　　43、估價人員平常就應(yīng)留意搜集估價所需的有關(guān)資料，在估價時更應(yīng)如此。估價所需的資料主要包括( )。

　　A、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

　　B、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

　　C、相關(guān)實例資料，即類似房地產(chǎn)交易、開發(fā)建設(shè)成本、收益等資料

　　D、反映估價對象狀況的資料

　　44、現(xiàn)需要評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格4000元/m2，成交日期2003年8月末。另調(diào)查獲知2003年6月末至2004年3月末該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1.6%，2004年3月末至2004年10月末平均每月比上月下降O.2%。則該房地產(chǎn)進行交易日期調(diào)整后的價格為4533元/m2。( )

　　A、對

　　B、錯

　　45、當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發(fā)展速度法

　　D、移動平均法

　　46、 房地產(chǎn)的總價格( )反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

　　A、完全能

　　B、完全不能

　　C、一般能

　　D、一般不能

　　47、如果某種房地產(chǎn)稅收可以通過某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對房地產(chǎn)價格的影響就小，甚至不起作用。( )

　　A、對

　　B、錯

　　48、房地產(chǎn)投機行為對房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生相當?shù)挠绊懀�它必然會引起房地產(chǎn)價格的上漲。( )

　　A、對

　　B、錯

　　49、建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運營費用時的持續(xù)年數(shù)。( )

　　A、對

　　B、錯

　　50、如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用途，則可以商業(yè)用途估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　參考答案

　　1、A 2、B 3、B 4、D 5、A B

　　6、B 7、B 8、B 9、C 10、B

　　11、A B C D 12、A C 13、A 14、A B 15、A C

　　16、B 17、C 18、C 19、B 20、B D

　　21、B C 22、B 23、A 24、B C D 25、A B C D

　　26、B 27、B 28、B D 29、A B 30、A

　　31、B 32、B 33、A C D 34、C 35、B

　　36、A B 37、B 38、B D 39、A 40、A

　　41、B C D 42、B C D 43、A B C D 44、B 45、B C

　　46、D 47、A 48、B 49、B 50、B