07年《房地產估價理論與方法》模擬試題五及答案

　　A、對

　　B、錯

　　2、下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是( )。

　　①選取可比實例;②搜集交易實例;③建立價格可比基礎;④進行交易日期修正;⑤進行交易情況修正;⑥進行房地產狀況修正;⑦求取比準價格

　　A、①②③④⑤⑥⑦

　　B、②①③⑤④⑥⑦

　　C、①③②④⑥⑤⑦

　　D、②①③④⑤⑥⑦

　　3、( )年9月，國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅的計稅依據是房產原值一次減除10%--30%后的余值或房產的租金收入。

　　A、1984

　　B、1986

　　C、1988

　　D、1991

　　4、( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　5、運用假設開發法最基本的公式估價，需要重點把握( )。

　　A、待開發房地產在開發前后的狀況

　　B、開發后的房地產經營方式

　　C、開發完成后的房地產價值

　　D、開發成本和管理費用等費用

　　6、某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.2、0.3和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于( )元/m2。

　　A、3100

　　B、3195

　　C、3285

　　D、3300

　　7、采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例的成交價格×交易情況修正系數=( )。

　　A、成交價格

　　B、正常價格

　　C、交易價格

　　D、修正價格

　　8、已知某城市容積率修正系數表，如下表：

　　容積率修正系數表 若確定比較案例宗地地價為900元/m2，容積率為1.7，待估宗地規劃容積率為1.3，則進行容積率修正后可比實例的價格為( )元/m2。 ?

　　A、1177

　　B、675

　　C、688.2

　　D、1200

　　9、評估某宗房開發用地2005年10月l日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預測該宗土地2008年10月15日開發完成后的房價為3000萬元，折現率為12%，則需將這3000萬元折現到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價實際為( )萬元。A、2526

　　B、2241

　　C、2135

　　D、2985

　　10、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數量為( )m2。

　　A、700

　　B、600

　　C、500

　　D、200
11、在運用假設開發法進行估價時，首先要調查待開發房地產的基本情況，其基本內容包括( )。

　　A、弄清土地的位置

　　B、弄清土地的自然條件

　　C、弄清城市規劃設計條件

　　D、弄清將擁有的土地權利

　　12、考慮資金的時間價值可以采用如下方式：( )。

　　A、現金流量折現法

　　B、未來收益貼現法

　　C、計算利息的方式

　　D、計算凈現金流的方法

　　13、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　14、下列費用不用計入商品住宅價格的為( )。

　　A、非住宅小區級的公共建筑的建設費用

　　B、住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用

　　C、住宅小區內的公共設施

　　D、住宅小區的文化娛樂中心

　　15、收益遞增遞減原理可以揭示出的投入產出關系有( )。

　　A、規模報酬規律

　　B、收益遞增原理

　　C、收益遞減原理

　　D、均衡原理

　　16、人口密度高的地區，房地產價格一定會趨高。( )

　　A、對

　　B、錯

　　17、所謂房地產的( )，是表示在一定時期內某一種房地產供給量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。它以房地產供給量變化的百分比與其價格變化的百分比這兩者之比值來表示。

　　A、供給預期價格彈性

　　B、需求價格彈性

　　C、供給價格彈性

　　D、需求收入彈性

　　18、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米946元、860元、800元.建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇( )。A、甲土地

　　B、乙土地

　　C、丙土地

　　D、甲、乙、丙三宗土地任選其一

　　19、市場法中的房地產狀況調整可以分為區位狀況調整、交易狀況調整和權益狀況調整。( )

　　A、對

　　B、錯

　　20、應用路線價法的前提條件是( )。

　　A、土地形狀較規則

　　B、街道較規整

　　C、地勢較平坦

　　D、臨街各宗土地的排列較整齊
21、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是(.)。

　　A、交易實例一定是可比實例

　　B、交易實例不一定是可比實例

　　C、可比實例一定是交易實例

　　D、可比實例不一定是交易實例

　　22、不是導致某種房地產需求量變化的主要因素是( )。 ，

　　A、相關房地產的價格水平

　　B、該種房地產的開發成本

　　C、消費者的收入水平

　　D、消費者對未來的預期

　　23、收益法根據將未來預期收益轉換為價值的方式不同可分為( )。

　　A、直接資本化法和報酬資本化法

　　B、直接資本化法和收益乘數法

　　C、毛租金收益乘數法和凈收益乘數法

　　D、收益乘數法和報酬資本化法

　　24、當兩宗相鄰的房地產合并交易時，房地產的價格常會受到( )的影響。

　　A、地理位置

　　B、土地形狀

　　C、土地面積

　　D、建筑規模

　　25、公開市場價值是指在下列交易條件下，最可能實現的價格( )。

　　A、雙方自愿進行交易，且追求各自利益的最大化

　　B、雙方具有必要的專業知識并了解交易對象

　　C、雙方掌握必要的市場信息和較充裕的時間

　　D、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價

　　26、在現實生活中，房地產的價格多數取決于其花費的成本，成本的增減必定影響房地產價格的增減。( )

　　A、對

　　B、錯

　　27、房地產估價人員必須了解房地產的供求狀況以及影響房地產價格的各種因素，并且應該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經驗，必須遵循嚴謹的( )。

　　A、估價目的

　　B、估價程序

　　C、估價時點

　　D、估價作業日期

　　28、建筑物的物質折舊包括( )。

　　A、功能衰退

　　B、正常使用的磨損

　　C、環境惡化

　　D、意外的破壞損毀

　　29、在實際運用假設開法估價結果的可靠性如何關鍵取決于( )。

　　A、是否根據房地產估價的原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式

　　B、是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來最佳開發利用方式后的房地產價值

　　C、是否根據我國的房地產相關稅法規定，正確地扣除了開發完成后作為賣方要繳納的稅費

　　D、是否根據我國的房地產估價相關約定，正確地扣除了開發完成后要獲得的開發利潤

　　30、路線價法適用于城市商業繁華地區的土地估價。( )

　　A、對

　　B、錯
31、( )又稱全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金。

　　A、市場租金

　　B、商品租金

　　C、成本租金

　　D、準成本租金

　　32、根據經濟學原理，在同一供求范圍內，相同的商品具有相同的價值。房地產價格也遵循這一規律，使得完全相同的房地產價格相同或相近，這正是替代原則的內容。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足( )。 ‘

　　A、法律上允許

　　B、程序上合理

　　C、技術上可能

　　D、財務上可行

　　34、2000年6月，根據國務院的統一部署，建設部大力推進原有房地產估價機構與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為( )。

　　A、事業單位

　　B、公私合營企業

　　C、有限責任公司或合伙企業

　　D、私營企業或個體企業

　　35、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為( )元/m2。

　　A、2121

　　B、2200

　　C、1819

　　D、2242

　　36、路線價法實質上是一種市場比較法，但是在應用路線價法時不做“交易情況修正"和“交易日期調整”，其原因在于( )。

　　A、求得的路線價已經是正常價格

　　B、求得的路線價所對應的日期，與欲求取的其他土地價格的日期一致，都是估價時點時的價格

　　C、由于各宗土地都是臨街的，所以不用修正

　　D、評估的宗地面積、形狀都差不多，故無需修正

　　37、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

　　A、建筑面積

　　B、原容積率

　　C、土地總面積

　　D、增加后的容積率

　　38、下列房地產價格的影響因素中，屬于一般因素的有( )。

　　A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質條件

　　B、通貨膨脹率

　　C、環境改善、基礎設施

　　D、利率因素

　　39、房地產價格政策是指政府對于房地產價格高低的態度以及采取的干預方式、措施等。( )

　　A、對

　　B、錯

　　40、建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分，該兩者的長短關系有( )。

　　A、自然壽命≥經濟壽命

　　B、自然壽命≤經濟壽命

　　C、自然壽命=經濟壽命

　　D、無關
41、房地產之所以有價格，前提條件是( )。

　　A、有效供給

　　B、有效需求

　　C、有用性

　　D、稀缺性

　　42、在估價中要特別注意下列( )之間的內在聯系。

　　A、估價方法

　　B、估價目的

　　C、估價時點

　　D、估價對象狀況

　　43、估價人員平常就應留意搜集估價所需的有關資料，在估價時更應如此。估價所需的資料主要包括( )。

　　A、對房地產價格有普遍影響的資料

　　B、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

　　C、相關實例資料，即類似房地產交易、開發建設成本、收益等資料

　　D、反映估價對象狀況的資料

　　44、現需要評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格4000元/m2，成交日期2003年8月末。另調查獲知2003年6月末至2004年3月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.6%，2004年3月末至2004年10月末平均每月比上月下降O.2%。則該房地產進行交易日期調整后的價格為4533元/m2。( )

　　A、對

　　B、錯

　　45、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A、數學曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發展速度法

　　D、移動平均法

　　46、 房地產的總價格( )反映房地產價格水平的高低。

　　A、完全能

　　B、完全不能

　　C、一般能

　　D、一般不能

　　47、如果某種房地產稅收可以通過某種途徑部分或全部轉嫁出去，那么它對房地產價格的影響就小，甚至不起作用。( )

　　A、對

　　B、錯

　　48、房地產投機行為對房地產價格會產生相當的影響，它必然會引起房地產價格的上漲。( )

　　A、對

　　B、錯

　　49、建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入等于其運營費用時的持續年數。( )

　　A、對

　　B、錯

　　50、如果城市規劃規定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環境等來看，適合用作商業用途，則可以商業用途估價。( )

　　A、對

　　B、錯

　　參考答案

　　1、A 2、B 3、B 4、D 5、A B

　　6、B 7、B 8、B 9、C 10、B

　　11、A B C D 12、A C 13、A 14、A B 15、A C

　　16、B 17、C 18、C 19、B 20、B D

　　21、B C 22、B 23、A 24、B C D 25、A B C D

　　26、B 27、B 28、B D 29、A B 30、A

　　31、B 32、B 33、A C D 34、C 35、B

　　36、A B 37、B 38、B D 39、A 40、A

　　41、B C D 42、B C D 43、A B C D 44、B 45、B C

　　46、D 47、A 48、B 49、B 50、B