07年《房地產估價理論與方法》模擬試題四及答案

　　A、土地取得成本

　　B、開發成本

　　C、管理費用

　　D、開發利潤

　　2、路線價法的理論依據為( )。

　　A、預期原理

　　B、區位原理

　　C、替代原理

　　D、供需原理

　　3、建筑物的經濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產生的收入等于其運營費用時的持續年數。( )

　　A、對

　　B、錯

　　4、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是(.)。

　　A、交易實例一定是可比實例

　　B、交易實例不一定是可比實例

　　C、可比實例一定是交易實例

　　D、可比實例不一定是交易實例

　　5、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。

　　A、數學曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發展速度法

　　D、移動平均法

　　6、某建筑物實際經過年數為lO年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　7、某工業用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區域的基準地價為800元/m2 (基準地價內涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業用地的價格為( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　8、假設開發法最基本的公式為：

　　待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。( )

　　A、對

　　B、錯

　　9、影響房地產價格的行政因素，是指那些影響房地產價格的制度、政策、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有( )。

　　A、房地產制度、房地產價格政策、特殊政策

　　B、行政隸屬變更、城市發展戰略

　　C、城市規劃、土地利用規劃

　　D、稅收政策、交通管制

　　10、對于報酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有( )。

　　A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析

　　B、實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變

　　C、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在期末

　　D、凈收益、報酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
11、明確估價對象包括( )。

　　A、明確估價對象的實物

　　B、明確估價對象的權益

　　C、明確估價對象的區位狀況

　　D、明確估價對象的基礎設施情況

　　12、在應用指數修勻法進行估價時，要進行修勻常數a的試算，用哪個常數a修正的預測值與實際值的相對誤差最小，就以這個常數來修正最合適。( )

　　A、對

　　B、錯

　　13、土地使用權的形式有( )等。

　　A、出讓土地使用權

　　B、劃撥土地使用權

　　C、轉讓土地使用權

　　D、土地承包經營權

　　14、運用平均發展速度法進行估價的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。( )

　　A、對

　　B、錯

　　15、假設開發法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩余。( )

　　A、對

　　B、錯

　　16、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進行估價。( ) A、對

　　B、錯

　　17、由于估價時點選取的特點，采用假設開發法進行估價時，沒必要要考慮資金的時間價值。( )

　　A、對

　　B、錯

　　18、某宗房地產1993年10月建成，在2003年10月預評估其現值，經估價人員判定認為該宗物業尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　19、國有土地使用權出讓的拍賣價格、招標價格和協議價格三者之間價格的高低，在一般比較正常的情況下應該是( )。

　　A、拍賣價格>招標價格>協議價格

　　B、拍賣價格<招標價格<協議價格

　　C、三種價格應該都一樣

　　D、三種價格大小都無任何規律

　　20、通常情況下，評估下列房地產適用收益法的有( )。

　　A、寫字樓

　　B、電影院

　　C、教學樓

　　D、停車場
21、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。

　　A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　22、重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估計時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。( ) A、對

　　B、錯

　　23、結構是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為( )。

　　A、鋼結構

　　B、混凝土結構

　　C、磚木結構

　　D、磚混結構

　　24、總的來講，房地產的價格與房地產的供給和需求，分別是( )。

　　A、正相關和正相關

　　B、正相關和負相關

　　C、負相關和正相關

　　D、負相關和負相關

　　25、( )，建設部制定了《城市房屋拆遷估價指導意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　26、在路線法中，臨接一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其( )。

　　A、臨街深度

　　B、臨街狀況

　　C、土地形狀

　　D、臨街寬度

　　27、在進行城市基準地價評估時要明確基準地價的內涵、構成、表達方式、基準日期等。其中特別是要明確擬評估的基準地價所對應的土地條件或狀況，包括土地的基礎設施完備程度、平整程度及( )等。

　　A、權利性質

　　B、使用年限

　　C、用途

　　D、容積率

　　28、資本化率和報酬率都是將房地產的未來預期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與價格的比率，并不明確的表示獲利能力;后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。( )

　　A、對

　　B、錯

　　29、關于收益法適用的對象，下列最佳表述為( )。 A、臨街房地產

　　B、城市房地產

　　C、有收益或有潛在收益的房地產

　　D、出租或銷售用途的房地產

　　30、某宗房地產2000年1月15日的價格為900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A、7665

　　B、7262

　　C、7637

　　D、7412
31、某宗房地產土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為( )元。 A、62500

　　B、62000

　　C、61000

　　D、61500

　　32、土地的位置、面積、形狀、地質屬于影響房地產價格的區域因素。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致，則必須進行交易日期的修正。( )

　　A、對

　　B、錯

　　34、對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。 A、建筑面積

　　B、原容積率

　　C、土地總面積

　　D、增加后的容積率

　　35、某宗地面積為5000 m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，推準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )萬元。

　　A、1250

　　B、1750

　　C、2050

　　D、2150

　　36、估價目的是由委托人提出的，但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。( )

　　A、對

　　B、錯

　　37、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。

　　A、6.19

　　B、6.42

　　C、7.20

　　D、9.58

　　38、應用現金流量法進行測算時，要注意做到( )。

　　A、盡可能準確估計開發經營期長短

　　B、盡可能準確估計出各項支出、收入的發生時間

　　C、各項支出發生時發生的數額要盡可能估計準確

　　D、各項支出發生時的銀行利息要盡可能估計準確

　　39、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。

　　A、33.3

　　B、12

　　C、20

　　D、60%

　　40、房地產的收益可以分為有形收益和無形收益，由于無形收益難以貨幣化，因而在計算凈收益時，不必考慮。( )

　　A、對

　　B、錯
41、假設開發法在被用于投資分析目的時，可以為房地產開發商的投資決策提供依據，具體說可以提供( )數據。

　　A、確定開發場地的最高價格

　　B、確定開發項目的預期利潤

　　C、確定開發中可能出理的最高費用

　　D、確定項目建成后的最佳利潤

　　42、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發生在( )。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、年末

　　43、( )要求房地產估價人員應站在中立的立場上，求出一個對各方當事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當事人中某一方的利益，也會有損于房地產估價人員、估價機構以至于整個估價行業的社會名譽和權威性。

　　A、合法原則

　　B、公平原則

　　C、替代原則

　　D、估價時點原則

　　44、數學曲線擬合法主要有：( )

　　A、直線趨勢法

　　B、指數平滑法

　　C、指數曲線趨勢法

　　D、二次拋物線趨勢法

　　45、房地產價格的特征主要有( )。

　　A、房地產價格是在長期考慮下形成的

　　B、房地產價格是在市場上形成的

　　C、房地產價格的實質是房地產權益的價格

　　D、房地產價格通常是個別形成的

　　46、在評估一宗房地產的價格時，一般要求同時采用( )方法。

　　A、一種或一種以上的

　　B、兩種或兩種以上的

　　C、三種或三種以上的

　　D、四種或四種以上的

　　47、市場法中的房地產狀況調整可以分為區位狀況調整、交易狀況調整和權益狀況調整。( )

　　A、對

　　B、錯

　　48、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數包括( )。 A、土地取得成本

　　B、開發成本

　　C、管理費用

　　D、銷售費用

　　49、某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地分額為( )。

　　A、2.4%

　　B、3.0%

　　C、3.8%

　　D、7.2%

　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。

　　A、76880

　　B、79104

　　C、77952

　　D、81562
參老答案
　　
　　1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C

　　6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D

　　11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A

　　16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D

　　21、A 22、B 23、A B 24、C 25、D

　　26、A B C D 27、A B C D 28、A 29、C 30、C

　　31、A 32、B 33、B 34、B 35、B

　　36、B 37、A 38、A B C 39、B 40、B

　　41、A B C 42、C 43、B 44、A C D 45、A B D

　　46、B 47、B 48、A B 49、C 50、B