07年《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試題四及答案

　　A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、管理費(fèi)用

　　D、開發(fā)利潤

　　2、路線價法的理論依據(jù)為( )。

　　A、預(yù)期原理

　　B、區(qū)位原理

　　C、替代原理

　　D、供需原理

　　3、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入等于其運(yùn)營費(fèi)用時的持續(xù)年數(shù)。( )

　　A、對

　　B、錯

　　4、在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是(.)。

　　A、交易實(shí)例一定是可比實(shí)例

　　B、交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例

　　C、可比實(shí)例一定是交易實(shí)例

　　D、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例

　　5、當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用( )預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。

　　A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　B、平均增減量法

　　C、平均發(fā)展速度法

　　D、移動平均法

　　6、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　7、某工業(yè)用地出讓年限為50年，出讓時為五通一平，該區(qū)域的基準(zhǔn)地價為800元/m2 (基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為五通一平無限年期的地價)，土地報酬率為8%。那么該宗工業(yè)用地的價格為( )元/m2。

　　A、782.94

　　B、817.06

　　C、792.85

　　D、768.06

　　8、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：

　　待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。( )

　　A、對

　　B、錯

　　9、影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有( )。

　　A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、特殊政策

　　B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃

　　D、稅收政策、交通管制

　　10、對于報酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有( )。

　　A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析

　　B、實(shí)際估價中，一般假設(shè)報酬率長期維持不變

　　C、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在期末

　　D、凈收益、報酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
11、明確估價對象包括( )。

　　A、明確估價對象的實(shí)物

　　B、明確估價對象的權(quán)益

　　C、明確估價對象的區(qū)位狀況

　　D、明確估價對象的基礎(chǔ)設(shè)施情況

　　12、在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價時，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個常數(shù)a修正的預(yù)測值與實(shí)際值的相對誤差最小，就以這個常數(shù)來修正最合適。( )

　　A、對

　　B、錯

　　13、土地使用權(quán)的形式有( )等。

　　A、出讓土地使用權(quán)

　　B、劃撥土地使用權(quán)

　　C、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

　　D、土地承包經(jīng)營權(quán)

　　14、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度要相等，否則就不適宜采用這種方法。( )

　　A、對

　　B、錯

　　15、假設(shè)開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。( )

　　A、對

　　B、錯

　　16、對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)的估價方法進(jìn)行估價。( ) A、對

　　B、錯

　　17、由于估價時點(diǎn)選取的特點(diǎn)，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時，沒必要要考慮資金的時間價值。( )

　　A、對

　　B、錯

　　18、某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為O，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A、60

　　B、70

　　C、80

　　D、90

　　19、國有土地使用權(quán)出讓的拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格三者之間價格的高低，在一般比較正常的情況下應(yīng)該是( )。

　　A、拍賣價格>招標(biāo)價格>協(xié)議價格

　　B、拍賣價格<招標(biāo)價格<協(xié)議價格

　　C、三種價格應(yīng)該都一樣

　　D、三種價格大小都無任何規(guī)律

　　20、通常情況下，評估下列房地產(chǎn)適用收益法的有( )。

　　A、寫字樓

　　B、電影院

　　C、教學(xué)樓

　　D、停車場
21、某塊土地總面積為200 m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為( )m2。

　　A、1200

　　B、120

　　C、3333

　　D、333.3

　　22、重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估計時點(diǎn)時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。( ) A、對

　　B、錯

　　23、結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為( )。

　　A、鋼結(jié)構(gòu)

　　B、混凝土結(jié)構(gòu)

　　C、磚木結(jié)構(gòu)

　　D、磚混結(jié)構(gòu)

　　24、總的來講，房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是( )。

　　A、正相關(guān)和正相關(guān)

　　B、正相關(guān)和負(fù)相關(guān)

　　C、負(fù)相關(guān)和正相關(guān)

　　D、負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān)

　　25、( )，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

　　A、2003年1月1日

　　B、2004年1月1日

　　C、2004年12月1日

　　D、2003年12月1日

　　26、在路線法中，臨接一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準(zhǔn)，考慮其( )。

　　A、臨街深度

　　B、臨街狀況

　　C、土地形狀

　　D、臨街寬度

　　27、在進(jìn)行城市基準(zhǔn)地價評估時要明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達(dá)方式、基準(zhǔn)日期等。其中特別是要明確擬評估的基準(zhǔn)地價所對應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度及( )等。

　　A、權(quán)利性質(zhì)

　　B、使用年限

　　C、用途

　　D、容積率

　　28、資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與價格的比率，并不明確的表示獲利能力;后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )

　　A、對

　　B、錯

　　29、關(guān)于收益法適用的對象，下列最佳表述為( )。 A、臨街房地產(chǎn)

　　B、城市房地產(chǎn)

　　C、有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

　　D、出租或銷售用途的房地產(chǎn)

　　30、某宗房地產(chǎn)2000年1月15日的價格為900美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價格為( )元人民幣/m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A、7665

　　B、7262

　　C、7637

　　D、7412
31、某宗房地產(chǎn)土地面積300 m2，建筑面積250 m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為( )元。 A、62500

　　B、62000

　　C、61000

　　D、61500

　　32、土地的位置、面積、形狀、地質(zhì)屬于影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素。( )

　　A、對

　　B、錯

　　33、如果可比實(shí)例的交易時點(diǎn)與其估價時點(diǎn)不一致，則必須進(jìn)行交易日期的修正。( )

　　A、對

　　B、錯

　　34、對于單純增加容積率的補(bǔ)地價來說，其補(bǔ)地價的數(shù)額理論上可以用下列公式計算：補(bǔ)地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。 A、建筑面積

　　B、原容積率

　　C、土地總面積

　　D、增加后的容積率

　　35、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進(jìn)行改造，推準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價( )萬元。

　　A、1250

　　B、1750

　　C、2050

　　D、2150

　　36、估價目的是由委托人提出的，但在實(shí)際中委托人往往并不懂得要提出估價目的，并可能不懂得如何表達(dá)其估價目的，因此一般估價目的都是由估價人員自己來確定。( )

　　A、對

　　B、錯

　　37、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為( )萬元。

　　A、6.19

　　B、6.42

　　C、7.20

　　D、9.58

　　38、應(yīng)用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測算時，要注意做到( )。

　　A、盡可能準(zhǔn)確估計開發(fā)經(jīng)營期長短

　　B、盡可能準(zhǔn)確估計出各項支出、收入的發(fā)生時間

　　C、各項支出發(fā)生時發(fā)生的數(shù)額要盡可能估計準(zhǔn)確

　　D、各項支出發(fā)生時的銀行利息要盡可能估計準(zhǔn)確

　　39、某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為( )。

　　A、33.3

　　B、12

　　C、20

　　D、60%

　　40、房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無形收益，由于無形收益難以貨幣化，因而在計算凈收益時，不必考慮。( )

　　A、對

　　B、錯
41、假設(shè)開發(fā)法在被用于投資分析目的時，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策提供依據(jù)，具體說可以提供( )數(shù)據(jù)。

　　A、確定開發(fā)場地的最高價格

　　B、確定開發(fā)項目的預(yù)期利潤

　　C、確定開發(fā)中可能出理的最高費(fèi)用

　　D、確定項目建成后的最佳利潤

　　42、報酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點(diǎn)發(fā)生在( )。

　　A、期初

　　B、期中

　　C、期末

　　D、年末

　　43、( )要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。評估出的價格如果不夠合理，必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益，也會有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機(jī)構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會名譽(yù)和權(quán)威性。

　　A、合法原則

　　B、公平原則

　　C、替代原則

　　D、估價時點(diǎn)原則

　　44、數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有：( )

　　A、直線趨勢法

　　B、指數(shù)平滑法

　　C、指數(shù)曲線趨勢法

　　D、二次拋物線趨勢法

　　45、房地產(chǎn)價格的特征主要有( )。

　　A、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的

　　B、房地產(chǎn)價格是在市場上形成的

　　C、房地產(chǎn)價格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

　　D、房地產(chǎn)價格通常是個別形成的

　　46、在評估一宗房地產(chǎn)的價格時，一般要求同時采用( )方法。

　　A、一種或一種以上的

　　B、兩種或兩種以上的

　　C、三種或三種以上的

　　D、四種或四種以上的

　　47、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。( )

　　A、對

　　B、錯

　　48、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括( )。 A、土地取得成本

　　B、開發(fā)成本

　　C、管理費(fèi)用

　　D、銷售費(fèi)用

　　49、某大廈總建筑面積10000 m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240 m2。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地分額為( )。

　　A、2.4%

　　B、3.0%

　　C、3.8%

　　D、7.2%

　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。

　　A、76880

　　B、79104

　　C、77952

　　D、81562
參老答案
　　
　　1、A B C 2、C 3、B 4、B C 5、B C

　　6、C 7、A 8、A 9、A B C D 10、A B C D

　　11、A B C 12、B 13、A B D 14、B 15、A

　　16、A 17、B 18、C 19、A 20、A B D

　　21、A 22、B 23、A B 24、C 25、D

　　26、A B C D 27、A B C D 28、A 29、C 30、C

　　31、A 32、B 33、B 34、B 35、B

　　36、B 37、A 38、A B C 39、B 40、B

　　41、A B C 42、C 43、B 44、A C D 45、A B D

　　46、B 47、B 48、A B 49、C 50、B