2009年房地產估價師《經營與管理》練習題（八）

　　標準答案：錯誤
　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/［（1＋i）n－1］是投資者的投資回收。

　　2、財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現金流量之和。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：財務凈現值（FNPV），是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。

　　3、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。（　）

　　標準答案：正確

　　4、研究表明：對于常規項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化）FIRR有唯一實數解；對于非常規項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化），解出的方程可能有多個實數解，即FIRR可以有多個值。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：對于非常規項目（凈現金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化），由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　5、成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，才等于年成本利潤率。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：成本利潤率是整個開發經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發經營期的年數，也不等于年成本利潤率。

　　6、資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。（　）

　　標準答案：正確

　　8、對于開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金均屬于固定資產投資的性質。（　）

　　標準答案：錯誤

　　9、開發建設投資是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發產品成本。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用。而開發產品成本是指房地產開發項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發建設投資。

　　10、城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅后列支。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

　　11、對置業投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只可在處置（轉讓）物業時實現。（　）

　　標準答案：錯誤
　　解析：對置業投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果則既可在處置（轉讓）物業實現，也可在以針對物業的再融資行為中實現（如申請二次抵押貸款）。