房地產估價師：房地產開發經營管理介紹

　　房地產開發的程序與管理 
　　房地產業是為人類的生活、生產活動提供入住空間或物質載體的行業。我國改革開放以來，房地產業和房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展得到了長足的發展。房地產開發作為增量房地產的供給模式，已經被社會和市場廣泛接受，涌現出諸如“北京城市開發集團”、“北京華遠房地產股份有限公司”、“南京棲霞建設集團”等一大批優秀的房地產開發企業。實踐證明，成功的房地產開發商應該是投資機會的發現者，投資計劃實施的組織者，與有關各方談判的專家能手，風險識別與控制的專家，投資的決策者，項目主要風險的承擔者和項目成功后的主要受益者。 
　　隨著社會經濟與房地產市場的發展，房地產開發活動變得越來越復雜，它不僅需要開發商的戰略眼光和操作技巧，而且還要求開發商具有市場分析與項目策劃、投資分析與決策、法規與政策、規劃與設計、建造技術、項目管理、人居環境、基礎設施、項目融資、風險控制、市場營銷以及資產管理等方面的知識，并具備持續創新的能力。 考試大房地產估價師
　　為了滿足大專院校房地產專業師生學習和從業人員繼續教育的需求，本書將從房地產開發的程序與管理開始，重點介紹與房地產開發投資相關的市場研究、項目評估、工程管理、項目融資、市場營銷、房地產資產管理等問題，以期使讀者對房地產開發經營與管理的相關內容有一個較全面的把握。 
　　房地產開發的概念 
　　一、概述 
　　房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套第一篇房地產開發經營管理!! 
　　設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸方面。房地產開發所創造的價值，主要體現在為消費者提供了滿足其需求的空間、時間和服務。 
　　由于人口持續增長、技術進步、人們的生活品味和工作方式不斷變化，社會對通過開發來改造人居環境的需求是永恒的。在房地產開發中，房地產開發商的主要目的是在獲取最大利潤的同時盡可能降低風險，而政府在房地產開發方面的目標則是，既要促進城市空間開發、帶動城市經濟增長，又要在不損害環境的條件下，提供完善的城市基礎設施服務，改善居民的生活質量。 
　　盡管房地產開發的定義非常簡單，但房地產開發活動變得越來越復雜。房地產開發過程所形成的產品即新建或重建的項目，需要越來越多的人士包括開發隊伍成員、政府管理者、社會公眾和專業顧問等協調一致的努力。作為房地產開發過程的組織者，開發商必須確保所有參與者在預算范圍內，按計劃完成其所承擔的工作。 
　　二、房地產開發商及其開發隊伍 
　　（一）房地產開發商的特性 
　　房地產開發商就像一個影視導演，他要把有著各自理想和目標的優秀演員組織起來，在整個影片中給每個演員分配一個角色，通過各角色的通力合作，制作出受觀眾喜愛的優秀影視作品。風險和不確定性伴隨著房地產的整個開發過程，成功的開發商對未來可能遇到的不確定性必須要有足夠的心理承受能力。 
　　房地產開發商從項目公司到大型跨國公司有許多種類型，中國目前對開發商的分類主要按房地產開發資質等級、所有制形式、經營范圍等劃分。開發商的目的很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。不同開發商的主要區別在于其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產開發商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本；而隨著其資本的擴大，這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發商和資產管理者過渡。當然，這里也有優勝劣汰的過程。對于大型房地產開發商來說，由于其資金雄厚，對所開發的物業既可出租也可出售。例如，香港長江實業參與開發的北京東方廣場，中國國際信托投資公司開發建設的京城大廈等均用來出租，以獲取更高的投資收益并使其投資組合更為合理。當然，對于居住物業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業的消費特性所決定的。 
　　中國房地產實用百科全書 
　　房地產開發商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對某些特定的開發類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區搞開發有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。總之，開發商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針是有很大差別的。
在經營管理上，開發商的風格也有較大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構提供服務；而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，均由自己負責。房地產開發商大都是創業者，他們的工作，是融創造者、推銷商、談判家、經理、領導者、風險管理者和投資者的特征于一體的極具挑戰性的工作。知識、智慧、經驗和決策藝術，是開發商成功的根本。 
　　（二）開發商的社會聲譽 
　　不論是否合理，開發商在公眾中受尊敬的程度并不是很高。不管開發商是誰,人們只要聽說有開發商準備開發其居住區域附近的項目，就會存在某種擔心。由于每一個開發項目都會無一例外地打破所在社會的平靜，因此，人們對開發商存在抵觸情緒是很正常的現象。房地產開發所形成的產品，由于在相當長的時期內會改變一個社區的人居環境，因此總會面臨著公眾的褒貶評論；又由于開發商的公眾形象在很大程度上與他們所開發的產品聯系在一起，這就使得人們很容易將交通阻塞、破壞城市景觀、配套設施不完備等問題歸咎于開發商。實際上，作為社區的建設者，開發商為提供人們入住空間、娛樂設施、科教文衛等配套設施的一切活動，都必須遵循一定的規則，而這些規則是由代表社會公眾利益的城市規劃師、政府官員和人民代表制定的。 
　　像許多其他行業一樣，開發商也是良莠不齊。有的開發商通過其建造的產品和良好的信譽，在城市建設與人類住區環境改善中作出了有目共睹的貢獻；也有些開發商由于其低劣的產品和不誠實的經營作風，受到了大眾和媒體的批評。 
　　不論有沒有開發商參與，社區總是在不斷地發展變化。而作為一個優秀的開發商，其所進行的開發或重建工作，應該對社區的發展起著正面的推動作用。