房地產估價師考試輔導：物管分析

　　一個質素高的樓盤，在規劃階段就會將物業管理的因素融合到設計中去，而樓盤居住的社區文化氛圍也得靠物管公司營造，而物管的好壞又是衡量一個樓盤是否具有升值潛力的重要指標之一�？v觀貴陽高層樓盤的物管體系，大約有以下三種情形：
　　一、 開發商自己組建的物業管理公司
　　此種物管模式占了目前貴陽高層樓盤的75%，由于專業度不強，物管內容只能是靠參照品牌物管公司的模式。因此，物管公司的資質參差不齊，大都評不上級，在塑造社區文化氛圍方面不足，甚至大都多高層樓盤根本談不上社區文化，彼此過著“老死不相往來”的生活，也有極個別樓盤因物管費用的問題發生糾紛，影響了物業形象，在物管內容上多集中為：
安全服務：強調保安巡邏，清潔服務，強調洗燙衣物和日常清潔衛生；維修服務強調電梯、空調和發電機組的日常維護；智能化程度相對不高，采用此種物管的高層樓盤，費用一般不高，大都在0.5元/M2左右；
　　二、 本土化的品牌物業管理公司和沿海物管模式
　　此種物管公司由較強實力的開發商組建和聯建。如：中天物管、鴻基物管、全林物業等，在本地都具有一定知名度。像中天物業管理公司通過引進ISO9002，按國際標準對其管轄的樓盤實施24小時全方位的物業管理，鴻基公司更是聘請全球知名的物管公司戴得梁行作為其物管顧問，大大提升了樓盤的知名度。此類物管公司的特色是專業度強，周到細致，服務內容多，在智能化方面具有優勢，在水一方通過引進沿海的物管模式，聘請中海物業管理（深圳）有限公司作其顧問，天恒城市花園聘請深圳國都廣居物業管理公司為其物管公司，大大提升了樓盤的知名度，同時更成其為積壓自樓盤的賣點之一。此類物管公司管理的主要內容除了一般的安全，清潔和維修外，更為業主提供公共服務，專項服務或特約服務；在智能化方面表現為可視對講系統，紅外線監控系統，門禁防盜系統、車場停車系統、計算機管理中心和監控中心、煤氣泄漏報警系統以及因特網接口、一卡通管理系統等等，此類物管公司管理的高層樓盤的費用相對較高，一般在1.5元/M2以下。
　　三、 酒店管理模式
　　采取此種物管模式的高層樓盤主要有鉆石廣場，它采用美國美國喜來登酒店管理模式；全林國際廣場實施“五星級”管理模式；新聯世紀華庭采用山林大酒店管理模式；金色家園采用貴州飯店管理模式，此類物管公司在物管內容上強調周到、細致和公共服務，除提供安全門禁的監控外，還提供商務服務和管家服務，以及信函、報刊收發、代收代交水電、氣費，清潔和綠化料理、停車泊位、各種專項和特約服務等等具體內容，管理費用介于前兩種物管模式之間。
　　以上三種物管模式是目前貴陽高層樓盤采用的主要物管模式，它對提升高層樓盤的品牌形象起到了積極作用，但發展商在組建和聘請境外物管公司時，應考慮到樓盤自身的物管需求，而不要去盲目照搬其內容，有的內容只能是有名無實，置業者與更希望物管公司除在日常的管理外，更在細微之處見功夫，與發展商、置業者共同塑造好自己的樓盤口碑，讓沒有置業而想置業或正在觀望的人們一點信心。