房地產估價師：房地產業(yè)前景很美挑戰(zhàn)仍存

　　未來五年是中國社會經濟發(fā)展的關鍵時期。
　　在第十六屆五中全會落下幃幕之時，關于未來五年發(fā)展的“十一五規(guī)劃”也隨之出爐。這對于剛剛經歷了一系列宏觀調控的中國房地產業(yè)來說，無疑是發(fā)展的新契機。
　　宏觀調控讓房地產業(yè)得到了規(guī)范性的調整，同時也使行業(yè)發(fā)展的瓶頸在一定程度上暴露出來。未來五年怎么走，如何在更長的時間里讓房地產業(yè)保持健康持續(xù)的發(fā)展？
　　在近日召開的首屆中國房地產企業(yè)200強發(fā)布暨高峰論壇上，政府的相關官員、業(yè)界的專家學者及開發(fā)企業(yè)代表們共同就這些問題作了深入的探討。
　　正如建設部政策研究中心主任陳淮所說：“今天的中國，社會經濟體制正發(fā)生深刻的變革，房地產業(yè)如不能認清形勢隨之調整，不僅行業(yè)不能持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，整個城市發(fā)展和居民生活也將受到嚴重影響。” 
　　主要矛盾：供給不足與需求旺盛
　　作為國民經濟的支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展將會影響到中國宏觀經濟的走向。據調查，今年1至9月份，房地產開發(fā)投資占社會固定投資比例的18.2%，占GDP的比重達到9.6%。同時，房地產業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應明顯，據專家調查，房地產業(yè)的發(fā)展直接帶動56個產業(yè)部門。房地產業(yè)也是促進城市就業(yè)的主要行業(yè)，僅2004年其行業(yè)內就增加就業(yè)人員達20.51萬。
　　 而如此重要的行業(yè)，其現存的矛盾卻也著實不少。“房地產業(yè)的大趨勢是供不應求，供給不足與需求旺盛將成為行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。”中國社會科學院城市發(fā)展研究中心主任牛鳳瑞在論壇上作出如此判斷。
　　 他指出，城鎮(zhèn)化的加速是需求持續(xù)增長的主要原因。2010年我國城鎮(zhèn)化率將達到55%，城市人口在未來10年內將增加2億，這個增長數字需　　要大量的住宅與配套房地產與之對接。“而房改促成的住宅貨幣化，城市拆遷帶來的改造，經濟社會發(fā)展造成外來人口的增加及人們生活水平的提高，都將為需求的增長提供有力的支撐。”
　　國家統(tǒng)計局人口和就業(yè)司司長李曉超更從人口的發(fā)展趨勢印證了這一判斷：一方面，我國人口年平均自然增長率超過世界平均水平的1.3%，這是需求增長的基礎；另一方面，我國家庭戶數規(guī)模縮小，2004年每戶平均人口數已降至3.44，在總人口數一定的情況下，這必然導致住房戶數需求的增加。
　　供不應求從另一方面佐證了未來房地產市場潛在的巨大空間，但如果在加大供給的同時不能保證與需求的有效對接，矛盾將同樣無法解決。僅目前而言，住宅產品的大中小戶型、高中低價位的結構不合理，已經造成了一定程度的無效供給。牛鳳瑞進一步表示，“供應關系決定了未來的房地產業(yè)應該是持續(xù)、健康、快速發(fā)展的，但在解決供不應求的問題上，我們需要更多地從產品的供應結構方面去思考。”

　　戰(zhàn)略轉變：建造節(jié)能與綠色建筑
　　在中央關于“十一五規(guī)劃”的建議中，明確提出要建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會”。
　　“這是一個訊號”。
　　中國房地產和住宅研究會秘書長張元端表示，“這意味著發(fā)展節(jié)能和綠色建筑將是房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展所難以回避的戰(zhàn)略轉變，也是構建節(jié)約型社會的一個顯著標志。”
　　目前我國經濟規(guī)模位居世界第七，但能源消耗總量在世界排名第二。其中建筑建造和使用中直接消耗能源占總耗能的30%，若加上建材生產的能耗，則接近50%。“能源已經成為制約我國經濟發(fā)展的瓶頸”，張元端表示，“更為關鍵的是，高能耗將直接導致環(huán)境的惡化，破壞人類與自然的生存和諧。”他進一步指出，發(fā)展節(jié)能與綠色建筑是解決此問題的關鍵，而且兩者是相互包容的。
　　“節(jié)能建筑是指按照設計標準進行建造，使其在使用過程中降低能耗的建筑；而綠色建筑是指為人們提供健康、舒適、安全的生活空間，同時在建筑的全生命周期，包括生產、建筑規(guī)劃、設計、施工等，實現高效率的資源利用。”張元端指出，后者“資源利用”中的資源包括能源、土地、水資源、材料等，應該說綠色建筑在某種程度上包含了節(jié)能建筑。
　　而目前，我國的節(jié)能與綠色建筑工作還存在著很多問題。根據專家調查，當前現有的400多億平方米的城鄉(xiāng)建筑物中，95%為高能耗建筑，而每年新建的20億平方米的房屋建筑中，80%以上仍為高能耗。
張元端說：“建筑發(fā)展節(jié)能與綠色建筑已是行業(yè)中一項刻不容緩的緊迫任務。”他指出，此項任務需在四個方面展開：首先是轉變觀念，將節(jié)能與綠色建筑放到實施可持續(xù)發(fā)展、樹立科學發(fā)展觀的高度來認識；其次要制定相應的政策和強有力的法規(guī)；再次是充分利用現有的科學技術予以實現；最后是建立有效的行政管理機構，并加強與國際的交流與合作。 
　　金融變革：信托為主的多元化趨向
　　今天的房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的資金問題已越來越嚴重。自2003年6月央行推出121號文件以來，國家對土地、信貸政策逐步收緊，而企業(yè)自身的積累資金非常有限；另一方面，市場上卻還沒有建立起一個完善的房地產金融體系。資金短缺已成為行業(yè)發(fā)展的絆腳石。中國工商聯(lián)房地產商會副會長兼投資資金董事長李曉東指出：“房地產金融已經全面進入變革時代，這是金融機構和房地產企業(yè)將直接面臨的挑戰(zhàn)。”
　　“信托將成為未來金融市場改革的邏輯主線。”中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任、首席經濟學家孫飛博士認為。目前我國商業(yè)銀行資產為28萬億元，信托資產僅為2萬億元，相對于國外成熟的金融市場，巨大的差距造就了我國信托業(yè)發(fā)展的空間。孫飛指出，“信托有著極其靈活的制度，“財產隔離使得風險系數大大降低，而政策上的扶持如免稅及規(guī)避某些繁瑣程序，這都是信托業(yè)發(fā)展的核心優(yōu)勢。”
　　“但銀行仍然是未來房地產資金提供的主要渠道。”孫飛補充道。在他眼里，未來房地產金融市場的主流模式將是銀行、信托加REITs。信托作為中國市場上已經發(fā)展的業(yè)務，最大瓶頸在于200份信托合同的限制。孫飛指出，就籌集方式而言，中國房地產界還基本屬于私募，而國際REITs則屬于公募。“一旦發(fā)行限制、籌集方式、流通市場被突破、拓寬，中國的信托將正式進入軌道，而REITs也將隨之出現。”
　　金融體制改革在“十一五規(guī)劃”中被重點強調，而中國房地產金融必將步入多元化、國際化的進程。多元化可以降低一行獨大的風險，需要發(fā)現更多的融資途徑，包括信托、上市及REITs；而國際化的路徑是雙向的，既包括境外的基金、融資機構的進入，國內房地產企業(yè)也應當主動的走出過國門實現國際化。李曉東對未來金融市場建議，首先金融監(jiān)管當局應繼續(xù)發(fā)展以具體項目融資為主要特征的私募型的房地產信托產品；其次要大力發(fā)展產業(yè)投資基金；再次要逐步催生以購買和長期持有成熟物業(yè)為目的的房地產投資信托也就是REITs，“這樣才能突破資金來源的局限，有力解決企業(yè)及行業(yè)發(fā)展的后顧之憂。