估價(jià)師考試《房地產(chǎn)基本制度與政策》數(shù)學(xué)知識(shí)六

　　《房地產(chǎn)稅收制度與政策》數(shù)學(xué)知識(shí)
　　（一）時(shí)間數(shù)字
　　1、房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。
　　2、經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年
　　3、耕地占用稅的納稅期限為30天，即納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。
　　4、土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
　　5、為了保證稅收政策的連續(xù)性，體現(xiàn)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵(lì)規(guī)定：
(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn)。
(3)對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述5年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
　　6、契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日內(nèi)后辦理納稅申報(bào)手續(xù)，并在征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。
　　7、企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。
　　8、納稅人可以分期確定的經(jīng)營(yíng)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算：以分期收款方式銷售商品的，可按合同約定的購買人應(yīng)付價(jià)款的日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)；建筑、安裝、裝配工程和提供勞務(wù)，持續(xù)時(shí)間超過1年的，可以按完工進(jìn)度或完成的工作量確定收入的實(shí)現(xiàn)。
　　9、企業(yè)所得實(shí)行按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，月份或者季度終了后15日內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
　　10、對(duì)生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期在10年以上的，從開始獲利的年度起，第1年和第2年免征企業(yè)所得稅，第3年至第5年減半征收企業(yè)所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀有金屬、貴重金屬等資源開采項(xiàng)目的，由國務(wù)院另行規(guī)定。外商投資企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不滿10年的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。
　　11、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計(jì)算，分季預(yù)繳。季度終了后15日內(nèi)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳；年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。
　　12、為減輕個(gè)人買賣普通住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，從1999年8月1日起，對(duì)個(gè)人購買并居住超過1年的普通住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購買并居住不足1年的普通住房，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入價(jià)原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。
　　13、對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以稅，具體辦法為：個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。個(gè)人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個(gè)人所得稅繳入國庫。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
　　（二）人民幣數(shù)字
　　1、土地使用稅是采用分類分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個(gè)檔次：①大城市0．5至10元；②中等城市0．4至8元；③小城市0．3至6元；④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0．2至4元。
　　2、納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審批，但年減免稅額達(dá)到或超過l0萬元的，要報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。
　　3、耕地占用稅實(shí)行定額稅率，具體分4個(gè)檔次：①以縣為單位(下同)，人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米為2元至10元；②人均耕地在1畝至2畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米為1．6元至8元；③人均耕地在2畝至3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米為1．3元至6．5元；④人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元至5元。
　　4、為了協(xié)調(diào)政策，避免毗鄰地區(qū)征收稅額過于懸殊，保證國家稅收任務(wù)的完成，財(cái)政部對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市分別核定了每平方米平均稅額。上海市9．0元；北京市8．0元；天津市7．0元；重慶市4．5元；浙江(含寧波市)、福建、江蘇、廣東(含廣州市)4省各6．0元；湖北(含武漢市)、湖南、遼寧(含沈陽、大連市)3省各5．0元；河北、山東(含青島市)、江西、安徽、河南、四川6省各4．5元；廣西、陜西(含西安市)、貴州、云南4省、自治區(qū)各4．0元；山西、黑龍江(含哈爾濱市)、吉林3省各3．5元；甘肅、寧夏、內(nèi)蒙古、青海、新疆5省、自治區(qū)各2．5元。