對房地產拆遷評估的幾點思考

　　　2001年6月6日，國務院第40次常務會議通過的新《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱新《條例》)對拆遷補償與安置方面做了較大的調整，對房屋拆遷補償安置原則和標準有重大突破。新《條例》中明確說明房屋拆遷貨幣補償的金額要以房地產市場評估價格來確定，這就明確了被拆遷房屋應以市場價進行評估，而實際工作中，我們發現許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場(或者無法實現)，對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。下面就動遷評估工作談幾點認識。
　　一、評估之前首先應明析評估對象的產權文件
房地產產權文件是每個評估師在進行估價時，首先必須掌握的重要資料，是確認房地產的房屋所有權、土地使用權，或以產權為擔保和債權并存和房地產抵押權等權益的有效法律憑證，它包括房地產證及土地出讓(轉讓)合同，建筑用地規劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產預售許可證，建筑工程竣工驗收證明等等。這些合法性文件直接關系到評估方法，雖然自20世紀80年代房地產制度改革，特別是《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》頒布實施以來，城市房地產產權管理逐步完善，但過去大量的歷史遺留問題致使相當一部分的房地產權屬狀況錯綜復雜，理清房地產產權狀況，是估價師在估價日常工作中的難點之一，同時又是正確估價的基礎。
各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關，例如在城市房屋動遷評估中，我們經常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產權證，有些沒產權證，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業價值，有些房產證上證明為辦公樓，而實際上下面卻是大型的商場，對于這種情況在選用評估方法時應堅持“合理、合法、合情”的原則。
　　二、把握對等原則
在房屋拆遷工作中，動遷單位與被動遷往往是處在不對等的地位中，這主要表現在經濟地位，參與拆遷的主動性，補償安置協議中所處的地位是不同的，在拆遷過程中，被拆遷人是被動的，被拆遷人的被動地位使其合法權益容易受侵害。為了消除被拆遷人的抵觸情緒，應在政策上傾斜，保護被拆遷人的合法權益。進行房屋拆遷補償時，其標準應略高于(至少不低于)所在類區同類普通住房的正常市場價格水平。當然過分加重拆遷人的負擔，會打擊拆遷人的積極性，進而影響城市改造和建設。
　　三、關于農村房屋拆遷評估
隨著加快城鎮建設的步伐，許多中小城市迅速地向農村擴張，帶來了大量的農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多為農村集體土地，沒有房產證和土地證，這種情況下，作為估價師應采用何種方法進行估價呢?這與安置方式有關，如果以實物安置(拆一補一)，就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價，如果以貨幣形式進行補償，就應當以重置價對房屋、裝修以及附屬物進行評估，再考慮原有土地使用權的價值，這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定區位地價，然后再考慮房屋重置價。
　　四、關于工業廠房的拆遷評估
工業廠房作抵押評估時，往往采用重置成本法，其中基本重置價、城市建設配套費、投資管理費、財務費，建設工程后三通費用，稅金采用當地房產管理部門發布的指標，這樣做通常不夠精確。例如工業廠房建設規模不大，后三通費細化為道路、場地、綠化、上下水道等，這樣做會更精確一點。
工業廠房評估工作中還會遇到一個廠區里，有些單位建筑物作了報建而且取得了房產證，有些未作報建，例如，門衛、食堂、配電房、泵房等，那么評估方法是否應該一樣呢?這時應查規劃許可容積率，如果這些建筑面積加起來超過容積率，就應該道路，場地一樣計算費用，而且應當考慮投資管理費、財務費，對于城市建設配套費，利潤不作考慮。
房屋拆遷補償估價有政策性強、影響大、涉及面廣、時間緊迫等特性。房屋拆遷補償估價與其他估價目的下的估價有一定的區別，不同于真正意義上的房地產公開市場價值的估價，如果不從實際出發，生搬硬套新《條例》規定，逐戶進行拆遷補償估價，不僅給估價工作增加難度和業務量，估價效率低，還會造成拆遷標準的混亂現象，因此房地產估價師應該認真領會新《條例》精神，把握拆遷補償估價的特性，拆遷法律法規以及地方政策，嚴守職業道德，及時了解掌握本地區房地產市場行情、特點，要有大局意識，全面平衡，使估價結果盡可能接近實際。