2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（76）

　　什么是房地產?“房”是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。從法律角度講，房產是指房屋所有權。“地產”是指房屋等建筑物及構筑物占用范圍內的土地使用權。房地產就是指房屋等建筑物和構筑物及其占用范圍內的土地使用權。

　　對房產可以按不同標準進行分類;

　　(1)按房產的用途來劃分，可將其分為民用住宅、生產用房、營業用房、行政機關用房、事業單位用房;

　　(2)房產按其所有制形式來劃分又可分為公房和私房

　　(3)按房產的地理位置來劃分，又分為城市房產和農村居民住宅。

　　房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。房地產業的內容主要包括：土地開發和再開發、房屋及其他附屬物或其他基礎設施的開發建筑、房地產經營(轉讓、出租和抵押)、房地產中介服務、房地產行業管理和物業管理等。

　　(一)房地產法的概念

　　房地產法是調整房地產關系的法律規范的總稱，有廣義和狹義兩種理解。狹義的房地產法僅指1994年7月5日在全國人大8屆8次會議通過，1995年1月1日起實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》。而廣義的房地產法是指調整房地產關系的各種法律規范的總稱。包括《城市房地產管理法》和與其相配套一系列行政法規、地方法規及相關法規中有關房地產問題的法律規定。

　　我們學習的是廣義的房地產法，它所調整的社會關系的范圍，主要包括房地產權屬關系、房地產開發建設關系、房地產流轉關系、房地產管理關系以及物業管理關系等。房地產法所規范的主要是房地產開發企業的設立行為、房地產開發行為、房地產經營行為，以及政府對房地產的開發經營活動所實施的管理行為。調整房地從房地產法規范性法律文件的存在形式即立法體系來看，它包括：憲法中有關房地產問題的規定、法律、行政法規、地方性法規、部門規章、最高人民法院的司法解釋以及相關法規中的有關規定。

　　(二)房地產法的基本原則

　　1.國家實行國有土地有償、有期限使用原則

　　《城市房地產管理法》第3條明確規定“國家依法實行國有土地有償、有期限使用制度。”新中國建立以后，我們片面的理解公有制涵義。土地不允許買賣和租賃。無償與無期限劃撥方式，造成大量的土地浪費。改革開放后，我國對國有土地使用制度進行了改革，變土地無償無期限使用為有償有期限使用。事實證明，土地有償對于合理利用土地，節約使用土地以及增加財政收入等，都具有十分重要的意義。

　　房地產開發

　　(一)房地產開發的概念

　　根據《城市房地產管理法》第2條之規定，房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，進行基礎設施房屋建設的行為。通過基礎設施建設和土地平整將自然狀態的土地變為可建造房屋及其他建筑物的土地，這一過程即土地開發。房屋建設即在完成基礎設施建設的土地上建設房屋等建筑物，包括住宅樓、工業廠房、商業樓宇、寫字樓以及其他專門用房。

　　(二)房地產開發的特點和分類

　　房地產開發作為一項生產活動，其特點是投資量大，回收期長，并且涉及面廣。在房地產開發過程中，需要大量的資金投入。房地產開發還屬于一項綜合性的生產活動，涉及到許多管理部門，并需要相關行業的協作，同時，還需要勘測、設計、施工、銀行等單位的合作與配合。就此而言，房地產開發是一項復雜的、綜合性的、高風險的生產活動。

　　對房地產開發，我們可以從不同的角度，用不同的標準對其進行分類。首先，按開發的對象來劃分，房地產開發分為新區開發和舊城改造。

　　其次，按開發的方式來劃分，可將房地產開發分為單項開發、成片開發和小區開發。再次，按開發主體來劃分，房地產開發可分為政府開發和房地產開發企業開發。

　　(三)房地產開發立法的基本原則

　　房地產開發立法的基本原則，是從事房地產開發活動及其管理活動應遵循的行為準則。

　　1.嚴格執行城市規劃的原則

　　《房地產管理法》第24條明確規定：“房地產開發必須嚴格執行城市規劃。”房地產開發項目的審批，土地的使用，房地產的用途，建筑物的間距、高度及容積率都必須嚴格按規劃執行。

　　2.綜合開發、配套建設的原則

　　我國《城市房地產開發經營管理條例》第3條規定，“房地產開發經營應當全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。”例如該條例第14條明確規定：房地產開發項目的開發要根據先地下、后地上的原則實施等。

　　3.經濟效益、社會效益、環境效益三統一的原則

　　房地產開發是城市建設的重要方式和過程。我國《城市房地產開發經營管理條例》第3條明確規定，“房地產開發應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。”

　　4.鼓勵開發建設居民住宅的原則

　　我國《城市房地產管理法》第4條規定，“國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。”同時，還在第28條規定“國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。”

　　(四)開發建設項目施工管理制度

　　1.施工許可證制度。未取得施工許可證的建設單位，不得擅自組織開工。取得施工許可證后，因故未能按期開工的又不申請延期的，施工許可證將失效。

　　2.施工現場管理和竣工驗收制度。我國《城市房地產開發經營管理條例》第17條也明確規定，“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的、不得交付使用。”

　　3.建設工程質量管理制度。建筑工程質量直接關系到住宅等建筑物的使用壽命和和人民的生命財產安全。近年來，城鎮商品住宅的質量問題，已成為消費投訴的熱點，引起了社會的廣泛關注。為此國家2000年1月發布并實行了《建設工程質量管理條例》，其明確規定了建設單位應負的責任和義務。