2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（75）

　　房地產業(yè)概述

　　1、房地產業(yè)的概念和范圍

　　房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的產業(yè)。具體包括土地開發(fā)、房屋建設、房地產經營管理、房屋修繕服務等等。

　　2、我國房地產業(yè)的改革歷程

　　在舊的計劃經濟體制下，我國實行的是城市土地無償使用和住房由國家統一建造、統一分配的住房福利制度。這種制度隨著經濟的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過行政劃撥的方式分配給使用者無償無期限使用，土地資源浪費嚴重，而國家卻白白流失了大量的財政收入;另一方面，由于土地未實現商業(yè)化，必然使土地使用權變相地成為一種“特權”，而真正希望用地者如境外投資者卻無從取得，只能通過名義上的“合資”、“合作”來間接取得，扭曲了經濟行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國家只有投入沒有產出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會以后，房地產制度隨著經濟體制改革的全面開展而進入了全新的階段。首先是土地使用權的改革。1988年第九屆人大通過了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權可以依法轉讓。土地使用權成為一項獨立的經濟權利，在有效期內，可以出售、交換、贈與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動了房地產市場的發(fā)展。其次在住房改革方面，國家逐步從國家統包到國家、地方、企業(yè)、個人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國家在全國各地建立了房地產交易市場，將房地產轉讓、出租、抵押等活動納入到規(guī)范的市場中去。

　　至此，我國的房地產業(yè)基本擺脫了計劃經濟的桎梏，成為我國市場經濟體制下的重要產業(yè)和國民經濟的重要生力軍。但是，房地產業(yè)畢竟是一個新興產業(yè)，房地產市場也仍然處于完善和健全之中，需要相關配套的法律制度建設跟上去，才能保證房地產業(yè)的持久、健康地發(fā)展。

　　(一)房地產法的概念

　　房地產法是調整房地產財產權和房地產開發(fā)、經營、管理、服務及與房地產相關的各種經濟關系的法律規(guī)范的總稱。

　　(二)房地產法的淵源

　　房地產法的淵源是指房地產法的表現形式。我國房地產法主要包括：

　　1、憲法

　　憲法是我國的根本法，規(guī)定我國的基本社會制度和根本政治制度，也是法律的立法基礎。我國憲法的第九條規(guī)定：“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外。”第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”“一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”這兩條規(guī)定為房地產立法提供了憲法依據。

　　2、法律

　　我國的法律是指全國人民代表大會及其常務委員會制定和頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。這一層次的房地產法包括《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產規(guī)劃法》和《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等，此外，《中華人民共和國合同法》中也有相關的規(guī)定。

　　3、行政法規(guī)和規(guī)章

　　行政法規(guī)、規(guī)章是國家行政機關依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。由于房地產業(yè)是一項新興產業(yè)，在立法上也處于起步階段，必然表現為大量的行政法規(guī)和規(guī)章。包括《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產交易價格管理暫行辦法》、《城市房地產預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規(guī)定》等等。

　　4、地方法規(guī)

　　地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市、省會城市、國務院規(guī)定的較大的市人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。例如《廣東省土地管理實施辦法》、《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》、《上海市房地產轉讓辦法》、《上海市房地產抵押規(guī)定》等等。地方法規(guī)僅在本行政轄區(qū)內有效。

　　5、司法解釋

　　最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產案件中就司法實踐中出現的問題作出的權威解釋，也是房地產法的組成部分。如最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》等。

　　(三)房地產法的基本原則

　　1、國有土地有償、有期限使用原則。

　　國有土地有償、有期限使用是我國土地制度的重大改革，也是房地產立法的基礎。這一原則在憲法中得以明確規(guī)定，并貫穿于《土地管理法》等法律中。

　　2、經濟、社會和環(huán)境效益相統一的原則。

　　經濟效益是指房地產企業(yè)必須以市場為導向，提高管理水平和經營能力，實現高利潤;社會效益是指房地產開發(fā)不僅解決住房問題，還要通過配套建設，完善城市基礎設施和公共服務設施，提高城市綜合服務能力;環(huán)境效益是指房地產業(yè)必須嚴格遵守城市規(guī)劃的要求，為城市環(huán)境作貢獻。三者不可有所偏廢，特別要注意片面追求經濟效益，置社會效益、環(huán)境效益于不顧的作法。

　　3、保護房地產權利人合法權益的原則。

　　房地產權利人是指享有土地使用權、房屋所有權、房屋使用權、抵押權等等的公民和法人，我國房地產法律中處處體現這一原則的精神。比如，規(guī)定國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在使用年限屆滿之前不回收;只有在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，并給予相應的補償。

　　什么是房地產?“房”是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。從法律角度講，房產是指房屋所有權。“地產”是指房屋等建筑物及構筑物占用范圍內的土地使用權。房地產就是指房屋等建筑物和構筑物及其占用范圍內的土地使用權。

　　對房產可以按不同標準進行分類;

　　(1)按房產的用途來劃分，可將其分為民用住宅、生產用房、營業(yè)用房、行政機關用房、事業(yè)單位用房;

　　(2)房產按其所有制形式來劃分又可分為公房和私房

　　(3)按房產的地理位置來劃分，又分為城市房產和農村居民住宅。

　　房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)。房地產業(yè)的內容主要包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、房屋及其他附屬物或其他基礎設施的開發(fā)建筑、房地產經營(轉讓、出租和抵押)、房地產中介服務、房地產行業(yè)管理和物業(yè)管理等。