2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（77）

　　(一)房地產交易的特征

　　房地產交易是人們對房地產轉讓、出租和抵押等活動的總稱。作為一種商品交換形式、房地產交易具有一般商品交換的性質和法律特征。但由交易客體的特殊性所決定，其與一般商品交易又有重要的區別。

　　1.房地產交易標的價格通常會遠遠高于一般生活消費品的價格。交易的安全與成敗對買賣雙方的影響遠大于普通商品的交易。

　　2.房地產交易標的物具有固定性。無論這種交易以何種形式進行，交易的對象都不會發生空間上的移動，交易完成的主要標志是房屋所有權及其相應的土地權的轉移或房地產權利主體的變更。

　　3.房地產交易無論以何種形式出現，都會涉及到土地資源占用和土地收益的重新分配，并會在一定程度上對整個社會的生產、生活產生影響，具有較強的社會性。

　　4.房地產交易比一般商品交易復雜得多。交易的順利完成，通常需要有關中介服務機構和專業人士的介入。

　　房地產交易所固有的這些特征決定了國家對其進行管理和干預的必要性和重要性。根據現行有關法律規定，我國房地產交易管理法律制度主要包括：房地產轉讓、商品房預售、房地產抵押以及房屋租賃等內容。

　　(二)房地產交易管理法律制度

　　為了保證房地產交易的公平和安全，維護房地產權利人的合法權益，保持良好的市場秩序，國家對房地產交易給予必要的管理，確定了以下基本制度。

　　1.房屋所有權與土地使用權同時轉移。不得將房屋所有權與土地使用權分別轉讓或抵押。在房地產交易中必須遵守房地一體的原則

　　2.地價公示制度。目前政府公示的價格主要有三種，即基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格。按規定這三種價格要定期公布，并及時更新。

　　3.房地產交易價格評估。房地產價格評估，應當遵循公開、公平、公正的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。

　　4.房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

　　5.登記、備案制度。我國《房城市房地產管理法》第35條明確規定，房地產轉讓、抵押，當事人應當依法進行權屬變更登記。房屋租賃的要向房地產管理部門登記備案。

　　(三)房地產轉讓

　　房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式，將房地產轉移給他人的行為。

　　1.房地產轉讓的條件。

　　房地產交易的客體合法，是房地產轉讓合法的前提。因此，轉讓的房地產必須是依法可以轉讓的。根據《城市房地產管理法》的規定，不得轉讓的房地產包括：(1)以出讓方式取得土地使用權，不符合法定條件的;(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(3)依法收回土地使用權的;(4)共有房地產未經其他共有人書面同意的;(5)權屬有爭議的;(6)未依法登記領取權屬證書的;(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　2.房地產轉讓的程序：

　　(1)房地產轉讓當事人簽訂書面合同;(2)當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持有關文件，向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格;(3)房地產管理部門對提供的有關文件，進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復;(4)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場勘查和評估;(5)房地產轉讓當事人按照規定交納有關稅費;(6)房地產管理部門核發過戶單，雙方當事人憑過戶單辦理過戶登記手續，領取房地產權屬證書。