2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（74）

　　房地產(chǎn)抵押是擔保債權(quán)債務履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務的履行，明確雙方權(quán)利與義務的協(xié)議，是債權(quán)債務合同的從合同。債權(quán)債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產(chǎn)抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書面抵押合同。

　　房地產(chǎn)抵押合同一般應載明下列內(nèi)容：

　　(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權(quán)種類、數(shù)額;

　　(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬等;

　　(4)抵押房地產(chǎn)的價值;

　　(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務人履行債務的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時間與地點;

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人。抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押房地產(chǎn)的歸債權(quán)人所有。

　　抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

　　房地產(chǎn)的概念和特點

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

　　房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財產(chǎn)。具體包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業(yè)、服務、辦公、文化、教育、醫(yī)療、體育、公共設施等多方面的用房。從其所有權(quán)的不同，還可分為國有房產(chǎn)、集體所有的房產(chǎn)、私人房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)等等。地產(chǎn)是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系的土地財產(chǎn)。土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，在社會生活中起著重要的作用。具體包括：城鎮(zhèn)土地、農(nóng)村土地、耕地、荒地、風景區(qū)、自然保護區(qū)以及其他陸地面積及其上下空間。根據(jù)其所有權(quán)的不同，可分為國有土地和集體所有的土地。根據(jù)其開發(fā)利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產(chǎn)和地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上緊密聯(lián)系，在經(jīng)濟運行過程中往往也是以整體姿態(tài)出現(xiàn)，所以一般統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)相比，具有明顯的特點：

　　1、不可移動性。因為移動就會喪失或改變經(jīng)濟價值，所以房地產(chǎn)又稱為“不動產(chǎn)”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財產(chǎn)長。

　　3、特定性。房地產(chǎn)是特定物，因為即使設計風格、外觀規(guī)格、用料完全相同的建筑物，也會因為處于不同的地理位置和具有不同的周邊環(huán)境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的無限需求決定了房地產(chǎn)在整體上會隨著社會發(fā)展保值和增值。