2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（73）

　　城市房地產管理法》規定“國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。”

　　(一)房地產抵押登記部門

　　《物權法》規定抵押權自登記時設立。

　　《城市房地產管理法》規定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。房地產抵押未經登記的，抵押權人不能對抗第三人，對抵押物不具有優先受償權�？荚�&大&房地產轉讓或者變更，先申請房產變更登記后申請土地使用權變更登記是《城市房地產管理法》規定的法定程序。為了簡化程序，方便當事人申辦，同時也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關;以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。

　　(二)房地產抵押登記要件

　　《城市房地產抵押管理辦法》規定房地產當事人應在抵押合同簽訂后的30日內，持下列文件到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記：

　　(1)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;

　　(2)抵押登記申請書;

　　(3)抵押合同;

　　(4)《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還應提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明;

　　(5)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;

　　(6)可以證明抵押房地產價值的資料，抵押當事人議定的抵押價值書面協議或者房地產估價機構出具的估價報告;

　　(7)登記機關認為必要的其他文件。

　　登記機關應當對申請人的申請進行審核，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件;抵押物是否已經抵押;抵押人提供的房地產權利證明文件與權屬檔案記錄內容是否相符，查對權屬證書的真偽等，并由審核人簽字在案。考&試大&對符合登記條件的應在法定期限內核準登記并頒發他項權利證書。

　　房地產抵押是擔保債權債務履行的手段。房地產抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協議，是債權債務合同的從合同。債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規定房地產抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。

　　房地產抵押合同一般應載明下列內容：

　　(1)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權種類、數額;

　　(3)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權歸屬或者使用權歸屬等;

　　(4)抵押房地產的價值;

　　(5)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務人履行債務的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時間與地點;

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優先受償人。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押房地產的歸債權人所有。

　　抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。