2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（58）

　　房屋租賃

　　租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關系，情況比較復雜，既要對房屋所有人進行補償，又要考慮社會安定，對房屋使用人進行安置。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新《條例》規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　這樣規定，一是增加了安置方式，更有利于被拆遷人選擇;二是更有利于保護雙方當事人的合法權益。

　　房屋租賃是指房屋所有權人將其擁有的房屋在一定期限內的使用權讓渡給使用人使用，由使用人支付租金的行為。從房屋租賃的概念可以看出，房屋租賃需符合以下幾個要件：一是出租人應當是房屋的所有人;二是租賃應當有期限;三是承租人應當交納租金。但在實踐中，由于長期實行住房實物分配制度，有許多房屋雖不符合房屋租賃的要件，但已形成了事實上的租賃。表現為：一是雖有租賃協議(或房屋分配單)，但沒有租賃期限。由于所有人與使用人一直分離，使用人也定期交納租金，也應界定為租賃房屋，按租賃房屋進行補償、安置。這種情形主要發生在大量的公有房屋之中。二是雖沒有租賃協議，但也定期交納租金。由于歷史原因，雖沒有任何手續，但所有人與使用人一直分離，也定期交納租金，也應界定為租賃行為。三是既沒有租賃協議，也不交租金(主要是歷史遺留問題)對于這些事實租賃，在拆遷時也應當按照租賃房屋的拆遷補償安置原則進行安置。

　　房地產業主要包括房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動。其中，物業管理和房地產中介服務合稱房地產服務業;房地產中介服務又分為房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀。因此，房地產業可分為房地產開發經營業和房地產服務業，房地產服務業又可分為物業管理業和房地產中介服務業，房地產中介服務業又可分為房地產咨詢業、房地產估價業和房地產經紀業。

　　房地產開發經營業主要是取得待開發房地產特別是土地，然后進行基礎設施建設、場地平整等土地開發或者房屋建設，再轉讓開發完成后的土地、房地產開發項目或者銷售、出租建成后的房屋。房地產開發經營業具有單件性、投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產業關聯度高、帶動力強等特點。目前，我國房地產業中房地產開發經營業占主體地位。

　　物業管理業主要是對已建成并經竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，并提供相關服務。從事物業管理活動其中的高層次專業人員是物業管理師。物業管理業是勞動密集和知識密集的行業。

　　房地產咨詢業主要是為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面的顧問服務，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等。目前，房地產咨詢業務主要由房地產估價師和房地產估價機構或者房地產經紀人和房地產經紀機構承擔。

　　房地產估價業主要是分析、測算和判斷房地產的價值并提出相關專業意見，為土地使用權出讓、轉讓和房地產買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據。房地產估價活動主要由房地產估價師來完成。

　　房地產經紀業主要是幫助房地產出售者、出租人尋找到房地產的購買者、承租人，或者幫助房地產的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產，是房地產市場運行的潤滑劑。房地產經紀活動由房地產經紀人員來完成，房地產經紀機構主要是為房地產經紀人員提供平臺和品牌。房地產經紀業是知識密集和勞動密集的行業。在成熟的房地產市場中，房地產經紀業是房地產業的主體。