2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（59）

　　專業房地產估價的核心內容是為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的個人和單位是房地產估價師和房地產估價機構，而且要求遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法去分析、測算和判斷房地產的價值，并且這種活動是受他人委托進行的。因此，如果給專業房地產估價下個完整的定義，那么它是指房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法律法規和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

　　通常把上述定義中的特定目的稱為估價目的，公認的原則稱為估價原則，嚴謹的程序稱為估價程序，依據的有關法律法規和標準稱為估價依據，合理的假設稱為估價假設，科學的方法稱為估價方法，特定房地產稱為估價對象，特定時間稱為估價時點，特定價值稱為價值類型。上述定義中涉及的房地產估價師、房地產估價機構和估價委托人統稱為估價當事人，分析、測算和判斷出的特定價值及提供的相關專業意見簡稱估價結果。因此，上述定義中涉及的估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果，可以說是房地產估價的要素。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，還可用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關于房地產估價的學問稱為房地產價值測量學。但是，同時使用分析、測算、和判斷來表達要更全面、具體且容易理解一些。其中，“分析”即價值分析，主要是指對影響估價對象價值的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經濟、社會等因素的分析，對估價對象所在的房地產細分市場狀況的分析：“測算”即價值測算，主要是指利用有關數學公式或者數學模型和數據，對估價對象價值進行計算：“判斷”即價值判斷，主要是指房地產估價師根據測算結果以及市場行情和自己的專業經驗等，對估價對象價值進行最終的判定。“分析”、“測算”和“判斷”三項活動之間具有邏輯關系：“分析”是“測算”的基礎，“測算”是“判斷”的基礎。