2013年房估師考試《制度與政策》輔導(dǎo)資料（59）

　　專業(yè)房地產(chǎn)估價的核心內(nèi)容是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷。為了保障這種分析、測算和判斷的客觀合理，不僅要求從事這種活動的個人和單位是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，而且要求遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍�依�?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法去分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值，并且這種活動是受他人委托進(jìn)行的。因此，如果給專業(yè)房地產(chǎn)估價下個完整的定義，那么它是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍�依�?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

　　通常把上述定義中的特定目的稱為估價目的，公認(rèn)的原則稱為估價原則，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚍Q為估價程序，依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)稱為估價依據(jù)，合理的假設(shè)稱為估價假設(shè)，科學(xué)的方法稱為估價方法，特定房地產(chǎn)稱為估價對象，特定時間稱為估價時點，特定價值稱為價值類型。上述定義中涉及的房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價委托人統(tǒng)稱為估價當(dāng)事人，分析、測算和判斷出的特定價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見簡稱估價結(jié)果。因此，上述定義中涉及的估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果，可以說是房地產(chǎn)估價的要素。

　　上述定義中的“分析、測算和判斷”，還可用估計、估算、測量、計量、度量、推測、判定、評定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關(guān)于房地產(chǎn)估價的學(xué)問稱為房地產(chǎn)價值測量學(xué)。但是，同時使用分析、測算、和判斷來表達(dá)要更全面、具體且容易理解一些。其中，“分析”即價值分析，主要是指對影響估價對象價值的各種因素進(jìn)行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會等因素的分析，對估價對象所在的房地產(chǎn)細(xì)分市場狀況的分析：“測算”即價值測算，主要是指利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進(jìn)行計算：“判斷”即價值判斷，主要是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算結(jié)果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗等，對估價對象價值進(jìn)行最終的判定。“分析”、“測算”和“判斷”三項活動之間具有邏輯關(guān)系：“分析”是“測算”的基礎(chǔ)，“測算”是“判斷”的基礎(chǔ)。