2012年房估師考試《案例分析》課程講義（20）

    （二）影響居住房地產價格的因素

    1.影響居住房地產價格的區位狀況

    （1）交通條件。交通條件對于不同類型的房地產的含義是不同的，對于居住房地產而言，交通條件主要指城市公共交通的通達程度和便捷程度，如估價對象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌等公共交通工具。交通條件較好的居住房地產，其價格要高一些。

    （2）生活服務設施。生活服務設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。居住房地產所處地段不一定要求繁華，即使處于商業繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產，一定要有比較完善的基本生活服務設施，例如：菜市場、商店、銀行、郵局、理發店、洗衣店，等等。

    （3）教育配套設施。教育配套設施是影響居住房地產價格的主要因素，主要指中、小學校和幼兒園、托兒所。教育配套設施較完善的居住房地產，其價格要高一些。

    （4）環境質量。環境質量較好的居住房地產，其價格要高一些。環境質量包括居住房地產附近以及小區的綠化環境、噪音程度、空氣質量、衛生條件等。

    2.影響居住房地產價格的實物狀況

    （1）建筑結構、類型和等級。建筑結構、類型和等級不同，其價格有著較大差異。建筑結構可分為：

    ①鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，設備比較齊全。

    ②磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

    ③磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構，外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其他房屋。

    ④磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木（石料）結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

    ⑤磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。

    ⑥磚木結構三等：結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。

    ⑦簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。

    （2）設施與設備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛生間潔具情況等。

    （3）質量。建筑質量，保溫或隔熱設施，防水、防滲措施等是否符合標準及質量等級。

    （4）裝修。對于新建房地產而言，毛坯房與裝修房的價格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。

    （5）朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風等因系外，還有一個重要的因素是景觀。一般來說，朝南的住宅優于朝北的住宅，但當北向面對的是美麗的海景或江景、湖景時，北向的住宅就比同樓層南向的住宅價值高，而且甚至會高很多。

    不同樓層住宅之間的價格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層，例如6層住宅的最佳樓層一般是3、4層。高層住宅普遍都有電梯，則因樓層越高景觀和空氣質量越好，通常是因樓層越高價值越高。