2012年房估師考試《案例分析》課程講義（13）

    七、土地使用權年限與建筑物耐用年限不一致的折舊

    （1）建筑物的建設期不計入耐用年限，耐用年限從竣工驗收合格之日起計。

    （2）建筑物耐用年限短于土地使用權年限的，按建筑物耐用年限計算折舊。

    「例如」某住宅樓是在2000年8月1日出讓年限為70年的土地使用權的土地上于2005年7月30日竣工投入使用的，該建筑物已經使用3年，尚可使用57年。試確定該建筑物的折舊年限。

    「解」由于自建筑物竣工投入使用開始計算，土地使用權年限還有65年（70年-住宅樓開發建設期5年），長于建筑物耐用年限60年（已經使用3年+尚可使用57年），因此，該建筑物的折舊年限按建筑物耐用年限60年計算。

    （3）建筑物耐用年限長于土地使用權年限的，按土地使用權年限計算折舊。

    「例如」某酒店在劃撥土地上建造，于2006年2月1日竣工投入使用，且于2006年2月1日辦理了土地使用權出讓年限為40年手續，于2006年1月30日鑒定該建筑物尚可使用50年。如果采用成本法評估其2006年2月1日的價格，則如何確定該建筑物的折舊年限。

    「解」由于自建筑物竣工投入使用開始計算，土地使用權年限為40年（即土地使用權出讓年限），短于建筑物耐用年限50年，因此，該建筑物的折舊年限按土地使用權年限40年計算。

    （4）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，按建筑物耐用年限計算折舊。

    「例如」某住宅樓在劃撥土地上建造并投入使用8年后辦理了土地使用權出讓年限為70年的手續，在辦理土地出讓時鑒定該建筑物尚可使用50年。如果采用成本法評估該住宅樓在土地使用權出讓時的價格，則如何確定該建筑物的折舊年限。

    「解」由于在辦理土地使用權出讓時，建筑物已經使用8年，土地使用權出讓年限為70年，土地使用權出讓時建筑物的使用年限還有50年，即建筑物耐用年限早于土地使用權年限而結束，因此，該建筑物的折舊年限按建筑物耐用年限58年（8年+50年）計算。

    （5）建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，按建筑物己使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。

    「例如」某寫字樓在劃撥土地上建造并投入使用5年后辦理了土地使用權出讓年限為40年的手續，在辦理土地出讓時鑒定該建筑物尚可使用50年。如果采用成本法評估該寫字樓在土地使用權出讓時的價格，則如何確定該建筑物的折舊年限。

    「解」由于在辦理土地使用權出讓時，建筑物已經使用5年，土地使用權出讓年限為40年，土地使用權出讓時建筑物的使用年限還有50年，即建筑物耐用年限晚土地使用權年限而結束，因此，該建筑物的折舊年限按建筑物己使用年限5年加上土地使用權剩余年限40年即45年來計算建筑物折舊。

    八、收益性房地產的建筑物耐用年限短于土地使用權年限的估價

    「例如」某酒店于1980年8月竣工投入使用，該酒店的于2003年8月1日辦理了土地使用權為出讓手續，出讓年限為40年，建筑物于2008年8月1日鑒定該建筑物尚可使用25年。要評估該酒店2008年8月1日市場價格，試確定該酒店市場價格的估價技術路線。

    「解」（1）估價技術路線之一：先根據自估價時點起建筑物耐用年限內（25年）房地產凈收益，選擇有限年的收益法計算公式，求得收益性房地產在建筑物耐用年限的收益價格；然后再加上土地剩余使用年限（10年）的價值的折現值。

    （2）估價技術路線之二：將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。