2012年房估師考試《案例分析》課程講義（11）

    四、各估價方法應用時應收集的資料

    1.各估價方法應用時應收集的基礎資料（不論何種估價方法都應收集的資料）

    （1）估價委托的有關資料：①委托方情況（法人、住址、電話）；②估價目的（委托方提供）；③估價時點； ④項目有關文件；⑤委托方的其他要求。

    （2）相關法律法規和政策：①委托估價是否符合相關法律法規和政策；②估價操作應遵循的相關法律法規和政策。

    （3）估價時點房地產市場狀況的資料：①一般性的房地產市場狀況資料；②地區性的房地產市場狀況資料；③本類型房地產市場狀況資料。

    （4）估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數、建筑高度、建筑裝修及設備狀況、建成年月、新舊程度、產權狀況、土地權利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產有否抵押、租約等他項權利，等等。

    （5）估價對象區域條件資料：①交通；②環境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險因素；等等。

    2.比較法應用時應收集的技術資料

    （1）收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例，包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產狀況等。

    （2）收集交易實例的交易情況，如稅費負擔方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。

    （3）收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。

    （4）收集交易實例和估價對象的區位、權益和實物狀況。

    3.成本法應用時應收集的技術資料

    （1）收集類似房地產開發的成本、稅費、利潤等資料；

    （2）收集類似土地的市場價格或其基準地價及其相關修正系數；

    （3）收集建筑物重置成本資料；

    （4）收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現場查勘和評定建筑物的新舊程度。

    4.收益法應用時應收集的技術資料

    （1）收集類似房地產正常經營的收入水平（租金標準、價格標準，出租率、上座率、滿客率），可出租面積、營業面積等資料；

    （2）收集類似房地產正常經營的運營費用，或收集類似房地產正常經營的運營費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益。

    （3）收集類似房地產的租金與價格資料、或類似房地產正常經營的投資收益率資料、或類似房地產的無風險收益率和風險調整率，以便測算或選用估價對象房地產的資本化率。

    （4）收集估價對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格。

    5.假設開發法應用時應收集的技術資料

    （1）同類房地產市場狀況、未來趨勢；

    （2）同類房地產市場售價；

    （3）同類項目開發周期、開發費用；

    （4）同類項目開發利潤或收益資料；

    （5）折現率確定的有關資料。