2012年房估師考試《案例分析》課程講義（9）

    二、各估價方法的適用對象和條件

    1.比較法的適用對象與條件

    （1）適用對象：具有交易性的房地產。即經常發生交易的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，就難以采用比較法估價。

    （2）適用條件：同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。有健全的房地產市場，便于掌握充足的交易實例資料。一般來說，合適的交易實例要選取3個以上才能滿足要求。如果交易實例太少，可能引起較大偏差。另外，房地產交易資料也要完整、真實，這是提高估價精確度的基本保證。

    2.成本法的適用對象與條件

    （1）適用對象：成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的房地產估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決，另外，成本法也適用于房地產市場發育不夠或者類似房地產交易實例較少的地區，在無法運用市場法估價時的房地產估價。

    （2）適用條件：運用成本法時要求可正確計算估價對象的客觀成本、利潤、稅金等。運用成本法估價時要注意以下兩個方面的問題：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的房地產開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數房地產開發商的一般花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析等來確定評估價值。當該類房地產市場供大于求時，應下調評估價值；當求大于供時，應上調評估價值。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經濟折舊，就是出于這方面的考慮。

    運用成本法測算重新購建價格和折舊也有相當的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產估價，不太適用于建筑物過于陳舊的房地產估價。成本法估價還要求估價人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備、裝飾裝修、工程造價和技術經濟等方面的專業知識。

    3.收益法的適用對象與條件

    （1）適用對象：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，如住宅（用于出租的）、寫字樓，旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等。它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據同一市場上有出租收益的類似住宅的有關資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價，收益法大多不適用。

    （2）適用條件：收益法適用的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化。對未來的預期通常是基于過去的經驗和對現實的認識做出的，因此，房地產估價師必須以廣泛、深入的市場調研為基礎，依據科學的理論和方法，對房地產未來的收益和風險進行客觀而準確地計算，以確保估價結果的客觀公正性。

    4.假沒開發法的適用對象與條件

    （1）適用對象：假設開發法適用的估價對象是具有開發或再開發潛力的房地產，例如待開發的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產開發項目）、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝飾裝修、改建、擴建）。

    （2）適用條件：有規劃條件要求、最有效開發方式、可正確計算各種費用。對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于下列兩個預測：一是土地最佳開發利用方式的預測，即是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式（包括用途、規模、檔次等）；二是開發完成后的房地產價值的預測，即是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。

    5.長期趨勢法的適用對象與條件

    （1）適用對象：長期趨勢法是根據房地產價格在過去長時期內形成的變動規律做出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。因此，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節波動的房地產估價。

    （2）適用條件：擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料，并且所擁有的歷史價格資料真實、可靠。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，做出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產價格的短期波動和意外變動等不規則變動。