2012年房估師考試案例分析練習題36

    四、估價目的（略）

    五、估價時點（略）

    六、價值定義（略）

    七、估價依據

    （一）本次估價所依據的有關法律、法規和政策文件

    （1）《中華人民共和國擔保法》。

    （2）《中華人民共和國土地管理法》。

    （3）《中華人民共和國城市房地產管理法》。

    （4）《中華人民共和國拍賣法》。

    （5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》。

    （6）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

    （7）××市人民政府文件××府[2000]××綜號“××市人民政府關于調整土地綜合配套費收取標準的通知”。

    （二）本次估價采用的技術規程

    中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》。

    （三）委托方提供的有關資料考試大（www.Examda.com）

    （1）××××區人民法院估價委托書：[2002]×執字第××號復印件。

    （2）《××市土地房屋權證》：×地房證第××號復印件。

    （3）《××市土地房屋他項權證》：×地房證第××號復印件。

    （4）委托方提供的裝修資料。

    （5）房屋租賃合同。

    （6）××市國土資源與房產管理局協助執行書回執。

    （四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等

    八、估價原則來源：考試大

    本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據如下原則：

    （1）合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

    （2）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

    （3）替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

    （4）估價時點原則；遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格或價值。

    九、估價方法

    因估價對象規劃批準用途為工業廠房。與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格；另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結果來估價確定其最終價格。

    十、估價結果

    估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）（估價人員、估價作業日期和估價報告應用的有效期略）