2012年房估師考試案例分析練習題37

    估價技術報告

    一、個別因素分析

    （1）估價對象土地使用權類型原為劃撥，設定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。來源：考試大

    （2）估價對象建成于1992年，為鋼混結構，經濟耐用年限為60年，至估價時點，該建筑物已使用10年（取整）。

    （3）估價對象坐落于××區××路西北側××廠所屬綜合樓，估價對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足，50m，估價對象門前即為公交站點，有多路公交車經過，交通便捷度較高。

    （4）估價對象所在區域工業企業較少。沿××路兩側分布較多商業小店面，商業繁華度已形成一定水平。

    （5）估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結構的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡.該建筑東南側設有兩部客用電梯、西北側設有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價對象房屋規劃批準用途為工業廠房。至估價時點，估價對象未按原規劃用途使用，已改作“××酒店”使用。

    （6）估價對象，原批準用途為工業廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現已被出租并同時改變用途。據調查產權人改變土地及房屋用途未經政府有關部門批準，亦未補辦相關手續。

    二、區域因素分析

    （一）區位條件

    估價對象位于××市××區××路西北側，土地級別為B—B1區，為××市老市區，根據××市總體規劃。該區域為商住綜合區，該區域特點是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側多為店面，只有少量的零星的幾棟工業廠房，計劃也將逐漸遷至××島外。

    （二）交通條件

    估價對象所處區域道路路網密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經過，交通條件較好。

    （三）環境條件

    區域內有中山公園、植物園等景觀公園，但估價對象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環境條件一般。

    （四）城市基礎設施和公用設施的完備程度來源：www.examda.com

    該區域基礎設施達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場地平整），銀行、菜市場、郵局、學校等各項公共配套設施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產及生活需要。

    三、市場背景分析

    根據××市房地產交易權籍登記中心統計數據顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達到歷史最高水平，合計為380萬㎡.但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6%.下跌的主要原因為市區規劃布局的調整，新增工業項目近年全部安排在新區。舊城區的工業企業也逐漸搬遷改造到新區，新區工業廠房價格較低。目前該市工業用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經濟格局，每年引進外資的數量及增長速度都排在全國各城市前列，對工業廠房還存在有相當的需求。

    四、最高最佳使用分析

    估價對象規劃批準用途為工業用途，根據其所處的區位等級、區位條件及其所處城市內部經濟地理位置、城市建設和土地資源優化配置的長遠發展來看，估價人員認為工業用途不是最佳用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規劃用途——工業廠房進行評估。同時，出于估價對象處在市區，區域內工業廠房較少，適合中小型的加工企業使用，作為工業廠房仍有較好的市場條件。

    五、估價方法選用

    因估價對象規劃用途為工業廠房，與估價對象類似的房地產開發的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格I另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。