2012年房估師考試案例分析練習(xí)題35

    估價(jià)結(jié)果報(bào)告

    一、委托方　　委托估價(jià)人：××區(qū)人民法院

    二、估價(jià)方（略）

    三、估價(jià)對(duì)象

    （一）估價(jià)對(duì)象調(diào)查情況見(jiàn)表1

    （二）估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況

    （1）估價(jià)對(duì)象為××廠于1992年建造，土地用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，1998年辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又與抵押權(quán)人續(xù)期三年，1998年在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)間時(shí)設(shè)定為出讓，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限為46年（取整）。來(lái)源：考試大網(wǎng)

    （2）估價(jià)對(duì)象所處建筑物建成于1992年。為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限60年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用10年。

    （3）本次評(píng)估為委托估價(jià)方拍賣估價(jià)對(duì)象提供價(jià)格參考。

    （三）估價(jià)對(duì)象狀況

    估價(jià)對(duì)象為坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××××廠所屬的綜合樓。估價(jià)對(duì)象緊臨××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估價(jià)對(duì)象門前即有公交站點(diǎn)，有多路公交車經(jīng)過(guò)，交通便捷度較高。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少，沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定規(guī)模。估價(jià)對(duì)象所在宗地總面積為4296.32㎡，用途為工業(yè)，土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該宗地已使用了4年，土地剩余使用年限為46年。

    估價(jià)對(duì)象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為17542.50㎡.該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層商為5m，第二至第十二層層高約為4m.估價(jià)對(duì)象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未按原規(guī)劃用途用，主要作為“××酒店”使用，具體使用與裝修情況如下：www.Examda.CoM

    底層用途為酒店大堂、××餐館、琴行及若干間待租店面。其中酒店大堂地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂；其余店面地面大部分鋪瓷磚，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。

    二層用途為××餐廳，裝修為地面鋪瓷磚，墻面及頂棚為乳膠漆粉刷，頂棚飾有木角線。

    三層用途為健身房，裝修為地面局部鋪缸磚、局部為本地板及地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為油漆粉刷。

    為中餐廳，正在裝修，內(nèi)設(shè)有若干間包間。

    五層呈內(nèi)走廊式布置，隔為若干問(wèn)套房，無(wú)裝修。

    六層內(nèi)部無(wú)隔斷，無(wú)裝修。

    七層用途為××汽車配件有限公司辦公場(chǎng)所，裝修為地面鋪地毯，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。內(nèi)局部為石膏板隔墻隔為若干間辦公室。

    八層用途為英語(yǔ)休閑酒茶坊及酒店會(huì)議室，裝修為地面鋪地毯，其余裝修與底層大致相同。

    九至十二層用途為客房，裝修為走廊地面鋪地毯，客房為木門，地面鋪花崗石，墻面為乳膠漆粉刷，頂棚為石膏板吊頂。

    地下室用途為設(shè)備層，無(wú)裝修。

    根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象的使用與維護(hù)狀況良好。