2012年房估師考試案例分析練習題34

    房地產估價報告

    項目名稱：××市××區××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產價值評估

    委托方：××人民法院

    估價方：××房地產評估有限公司

    估價人員：×××　×××

    估價作業日期：×××

    估價的假設和限制條件

    一、估價假設條件

    （一）本次估價參考公開市場價值標準確定其客觀合理價格，但考慮到短期強制處分（快速變現）等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。

    （二）本次估價基于以下概念：

    所稱估價，是指專業估價人員。根據估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對估價對象的客觀合理價格進行估算、制定的活動。

    所稱客觀合理價格，是指對應于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受，通常客觀合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。

    公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時闖，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。

    同一估價對象，估價目的不同，估價依據及采用的價值標準會有所不同，估價結果的客觀合理價格也會有所不同。

    本次價格評估，采用基于市場的價值標準，但報告使用者需考慮短期強制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。

    二、估價限制條件

    （一）本估價報告是為委托方拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構咨詢后作必要修正甚至重新估價。

    （二）房地產拍賣底價由法院根據有關法規確定。

    （三）本房地產估價報告經估價機構加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。

    （四）按有關規定本估價報告自估價目期起半年內有效。隨著時間推移，房地產市場狀況和估價對象自身情況發生變化，估價對象的市場價值將發生相應變化，估價結果也需做相應調整。考試大論壇

    （五）本次估價所依據的有關房地產權屬、土地使用權面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性負責。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。

    （六）估價人員對估價對象進行了現場勘察，并對估價對象現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對木質工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。此外，評估人員也沒有組織對電子空調或其他設備等服務性設施進行測試的責任。

    （七）遵循國際評估準則有關內容，估價報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業技術，仔細、勤奮地編制估價報告。

    （八）特殊說明事項

    （1）估價對象土地使用權類型原為劃撥，根據委托方提供的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設定出讓手續，土地使用權設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設定出讓用途為工業，應繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關土地出讓年限均以上述為準。另根據委托方提供的××市國土資源與房產管理局于2002年4月22日出具的協助執行書回執載明：拍賣估價對象時，應從拍賣價款所得中優先扣除應補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業。

    （2）估價對象批準用途為工業用途，雖現用途為商業、辦公、酒店，但至估價時點，委托方、產權人、承租人均未提供估價對象改變用途有關部門的批準文件。本次按批準用途——工業用途評估。并充分考慮造價、租金等對價值的影響。

    （3）如本次評估對象能按現狀用途商業補辦變更手續，其一層價值初估預計為6000～6500元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金按樓面價約2100元/㎡），二層價值在3800～4000元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金接樓面價約1680元/㎡）。該數據僅供委托方參考。

    （4）根據委托方提供的租賃合同，權屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業等用途進行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價對象價格的影響。

    （九）本評估報告估價結果為設定完全產權狀態下的市場價值，其中包括應補交的地價款。因此拍賣成交后，應先按設定出讓合同規定扣除需補交的地價款。

    （十）本估價報告書一式五份全部交于委托方。