2012年房估師考試案例分析精講94

    第十一節 房地產貨款項目評估

    房地產貸款項目評估是房地產開發企業在向銀行、信托公司、

    投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自

    行對借款企業及開發項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項

    貸前評審的專業服務活動。一般均形成書面報告的形式，作為貸款

    評審的重要依據。有時也受房地產開發企業委托做項目評估，為其

    投資項目的決策進行科學論證。

    一、房地產貸款項目評估相關法律規定

    《中華人民共和國城市房地產管理法》

    《中華人民共和國土地管理法》

    《中華人民共和國城市規劃法》

    《中華人民共和國擔保法》

    《中華人民共和國會計法》

    《中華人民共和國稅收征收管理辦法》

    《商業銀行房地產貸款風險管理指引》

    《房地產開發項目經濟評價方法》

    《房地產估價規范》

    中國人民銀行、銀監會、國家發改委、各地政府頒布的相關法

    規。

    二、房地產貸款項目評估的特點

    ㈠ 綜合性

    房地產貸款項目評估是一項綜合性很強的業務。它與對某一房

    地產的價值（價格）評估不同，從評估的內容、涉及領域、對象、角

    度都復雜的多，涵蓋方方面面的內容。針對每宗房地產項目其狀態

    上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、辦公樓、公寓、別墅、

    商場、以及娛樂用房等等。是全面、綜合、動態的系統分析過程。

    從而需要評估人員具有較寬的知識結構和專業素質，大部分業務需

    多種專業人士配合作業。

    ㈡ 科學性

    由于房地產貸款項目評估是作為決定發放貸款或投資決策的依

    據。評估的科學性尤其重要。進行項目評估時，應采用科學的方法

    和手段、定性、定量分析相結合。注重數據采納的客觀性，有依據

    性。

    ㈢ 專業性

    房地產貸款項目評估涉及廣闊的領域，有社會、人文、環境、

    區域發展、法律規劃、建筑、施工、金融財務、市場營銷等諸多專

    業領域。各項內容均須進行專業化的評估分析。采用符合所涉及專

    業的相關規定、專業特征、內在規律、程序的方法進行評估。

    ㈣ 特殊性

    房地產項目與工業、交通運輸等其他投資項目，具有其自身的

    特性，如作為銷售經營的房地產項目，其測算的投資回收期相對較

    短，根據項目大小，其投資回收期大約在1～3年左右；房地產的

    經營方式多樣化，可售、可租或混合經營等。從而增加了房地產貨

    款項目評估的復雜性。