2012年房估師考試案例分析精講93

    ⒋總利息=（總地價+總建筑費+總專業費用）×利息率×計息

    期

    由于總地價、總建筑費、總專業費用在動態方式中均已考慮了

    時間因素，實際均已含計息，故在此不再單獨計算總利息。

    ⒌總銷售費用=總樓價×3%=109096×3%=3273（萬元）

    ⒍總稅費=總樓價×5%=109096×5%=5455（萬元）

    ⒎總利潤=（總地價+總建筑費+總專業費用）×利潤率

    =總地價×20%+（29641.5+2964）×20%

    =總地價×20%+6521（萬元）

    將上述⒈至⒎代入假設開發法公式中，即：

    總地價=109096-29641.5-2964-3217-5362-（總地價

    ×0.2+6521）=（109096-29641.5-2964-3217-5362-

    6521）/（1+0.20）=51035（萬元）

    ㈦ 估價結果確定

    上述采用靜態方式和動態方式計算出的總地價有較大的差異，

    由于一般認為動態方式更為精確，故估價結果以動態方式計算的結

    果為主，但同時兼顧到靜態方式計算的結果，并參考估價經驗，將

    總地價定為53000萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種

    價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2003

    年9月7日出售時的購買價格最終估價結果如下：

    總地價=53000（萬元）

    單位地價=9138（元/㎡）

    樓面地價=1142（元/㎡）

    「案例2-11」 分析

    ㈠ 本報告用假設開發法中靜態和動態兩種方式計算地價后確

    定總地價不妥。

    ㈡ 應該選用兩種方法進行估價。假設開發法作為主要估價方

    法，同時可以結合現階段類似地區類似用途的地塊價格，選用市場

    比較法或基準地價修正法作為另外一種估價方法。

    ㈢ 假設開發法的計算公式與《規范》不完全相符，有錯誤。

    ㈣ 估價參數的選取上還需要做進一步說明，如報酬率、利息

    率的確定。