2012年房估師考試案例分析精講83

    一、房地產價格（價值）類糾紛及其特點

    房地產糾紛是社會生活中普遍發生的糾紛之一，是指自然人之

    間、法人之間，或自然人與法人之間對標的物房地產權屬、價格等

    方面的爭議。當房地產糾紛涉及房地產的價格（或價值）的確定而需

    要聘請專業房地產估價機構進行估價時，這樣的糾紛為房地產價格

    （價值）類糾紛。

    房地產糾紛情況復雜，解決的難度也較大。了解房地產糾紛的

    一般特點和各類房地產糾紛的具體特點，對更好地解決這類糾紛是

    有益處的。

    房地產糾紛具有種類多、標的價值大、歷史遺留問題多等特點，

    具體表現在以下幾個方面：

    ⑴ 房地產糾紛中的民事法律關系較復雜。一宗房地產糾紛案

    件中往往同時存在兩個以上的民事法律關系，并且還彼此牽連。例

    如：房屋產權、房屋繼承與析產往往交織在一起；房屋買賣與房屋

    租賃交織在一起；房屋典當與房屋抵押有時難以區分；房屋糾紛可

    能與宅基地糾紛交叉；房地產的開發經營也常常會涉及土地使用權

    的出讓和轉讓。使糾紛變得更為復雜的是，引起房地產糾紛的原因

    中有許多是歷史上的行為和事件，但我們又不能用現行的民事法律

    政策去硬套過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不

    少房屋的自然狀況及其管理，使用情況、權屬更迭較多，變化很大，

    同時，房地產的權屬證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作有較

    大難度。房地產糾紛中的當事人關系也很復雜，他們大多是家庭內

    部成員或親朋好友，有的當事人相隔幾代，直系、旁系，血親、姻

    親，近親、遠親等親屬關系混雜在一起，難理清頭緒。

    ⑵ 房地產糾紛爭議標的價值一般較大。在中國，作為不動產

    的房屋、宅基地，對于一個家庭甚至一個單位來說，就是最有價值

    的財產或最大的固定資產。在市場經濟條件下，房地產價值更是呈

    現出不斷攀升的趨勢。有的單位和個人為了打一場房地產官司，不

    惜耗資、費時、費力、曠日持久地訟爭。

    ⑶ 房地產糾紛涉及面廣。房地產糾紛往往會涉及諸多與房地

    產建設、管理有關的部門，如規劃部門、城建部門、土地管理部門、

    房產管理部門等。這些部門有時以第三者的身份對房地產糾紛進行

    調處，有時它們直接是糾紛中的一方當事人。有的房地產糾紛中還

    涉及到幾個家庭、幾代人、幾個單位的切身利益，牽扯面極廣。所

    以處理房地產糾紛時應注意在掌握原則的基礎上，協調好各方面的

    關系。

    ⑷ 房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。現階段我國

    房屋的建設與管理以及土地的管理，盡管房地產管理方面的法律法

    規在不斷地完善，但仍有不少政策需要進行調整。政策與法律相比，

    其規范性、穩定性與強制性較弱，而且我國各個歷史時期，關于房

    地產的法律、法規、政策、司法解釋性文件等紛繁雜亂，既有相關

    聯的，又有重復的，還有不少已過時，甚至有相互沖突的。總之，

    房地產糾紛是屬于政策性、法律性都較強的民事糾紛，在審理時應

    嚴格貫徹執行國家的有關法律、法規、政策及其他規范性文件的規

    定。