2012年房估師考試案例分析精講82

    2-8」 分析

    ㈠ 報告對估價對象概況描述不全面，沒有詳細說明地塊的現

    狀，例如地上建筑物、構筑物、配套設施等。

    ㈡ 報告在估價方法選用時說明：“由于估價對象是在舊市區

    內的土地，未能收集到適當的收益實例，所以，應以買賣實例，即

    市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額。“不正確。根據

    規范第⒌⒈4條“有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比

    較法為主要方法“，和第⒌⒈6條”具有投資開發或再開發潛力的

    房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法“，估

    價對象并不符合規范第⒌⒈5條“收益性房地產的估價，應選用收

    益法作為其中的一種估價方法“，空地不能產生長期穩定的收益。

    因此估價對象土地價格評估應選用市場比較法、假設開發法。

    ㈢ 報告計算增值分配率時，最終增值分配率直接采用了各種

    影響因素增值率的平均值。應根據各種影響因素的重要程度，以加

    權處理方式計算最終增值分配率。

    A：14850/（14850+9075）×100%=62%

    第九節 房地產糾紛估價

    房地產糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、

    交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等

    進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、

    仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

    房地產糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產的價值、交

    易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾

    紛可稱之為房地產價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結果本身

    的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。前一類糾紛的估價通常

    由法院、仲裁機構聘請房地產估價機構完成，后一類糾紛的估價則

    由專門的估價仲裁部門或組織（如估價專家委員會）出面對估價結果

    做出鑒定和裁決。