2012年房估師考試案例分析精講84

    案例二、房地產估價結果糾紛及其特點

    房地產估價結果糾紛是指當事人因對估價結果有不同看法而引

    致的糾紛。近年來，隨著房地產估價業務的發展：這類糾紛出現得

    越來越多，比較典型的如珠海市電子大廈的估價結果糾紛及拆遷補

    償價值評估結果糾紛等。

    房地產估價結果糾紛的特點是：

    ⑴ 房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論

    的，與一般的房地產糾紛而引發的房地產價格（價值）糾紛不同，房

    地產估價結果糾紛不是針對未確定的房地產價格（或價值），而是針

    對已經做出的房地產估價結論，并且這種結論必然是由有專業的房

    地產估價機構做出的。

    ⑵ 由于上面的特點，導致了房地產估價結果糾紛的另一個特

    點是：房地產估價結果糾紛的調處必須由專門的估價仲裁機構（或鑒

    定組織）進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，

    也無法讓糾紛的其他當事人接受。

    三、房地產糾紛估價及其特點

    房地產糾紛估價類型較多。例如，房地產開發商與建筑承包商

    之間對在建工程已投入成本的糾紛；寫字樓租賃雙方就租金調整幅

    度的糾紛；房屋被拆遷人與開發商或政府之間就拆遷補償金額的糾

    紛；金融機構與貸款人就作為抵押擔保品的房地產處置價格的糾紛；

    政府稅務部門為了征收房地產稅費與房地產購買者之間在購買價格

    方面的糾紛，以及房地產產權爭議的價格糾紛等。

    房地產糾紛的解決有協議、調解、仲裁、訴訟等方式。其所要

    求的真實、客觀、合理的價格的評估、重新評估、結論確認，都是

    對既成事實房地產業務所要求的真實、客觀、合理價格的科學估計、

    判斷。與其他目的的房地產價格評估相比，房地產價格（價值）類糾

    紛估價存在著如下三個特點：

    ⑴ 除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評

    估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。解決

    房地產轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產交易價格糾紛、房屋拆遷

    補償糾紛進行估價時，一般應以房地產交易協議、拆遷補償協議的

    簽字日期或協議所載的日期作為估價時點。解決遺產、共有財產中

    房地產分配糾紛進行估價時，一般應以繼承關系、共有財產關系確

    定日期作為估價時點。解決土地共有人占有共有土地份額糾紛進行

    估價時，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時

    點。解決房地產估價服務糾紛進行估價結論檢驗時，一般應以原估

    價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

    ⑵ 價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生

    前的近期客觀資料。為解決房地產價格糾紛而進行價格評估、價格

    重新評估、價格結論檢驗時，不管采用何種技術思路，不管采用何

    種估價方法，其所依據的房地產市場資料、成本資料、收益資料、

    政策法規和收益率及利率等資料，都只能是房地產糾紛發生前的近

    期客觀資料。因為糾紛發生時的房地產價格是在糾紛發生前、特別

    是糾紛發生前較近時期的多種價格影響因素共同作用的結果，而不

    是糾紛發生后多種價格影響因素作用的結果。房地產糾紛發生時的

    真實、客觀、合理價格，只能依靠糾紛發生前的近期客觀資料等來

    推測、判斷。