2012年房估師考試理論與實務強化習題43

    1.與非專業估價相比，專業估價的特點有（）。

    A.具有公信力

    B.估計價格或價值

    C.實行有償服務

    D.承擔法律責任

    E.估價作業日期長

    「答案」A，C，D

    「解析」專業估價與非專業估價主要有5點不同：①由專業人員和專業機構完成；②是一種專業意見；③具有公信力；④實行有償服務；⑤承擔法律責任

    2.房地產估價師和房地產估價機構可以從事（　　）。

    A.房地產項目調查評價

    B.房地產價值分配業務

    C.房地產價值減損評估

    D.房地產資產管理

    E.機器設備評估

    「答案」A，B，C，D

    「解析」房地產估價師和房地產估價機構除了為各種估價目的，對各種房地產的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產估價衍生業務和咨詢顧問業務：價值分配業務、價值減損評估業務、相關經濟損失評估業務、房地產咨詢顧問業務等。

    3.對房地產估價本質的認識包括以下（　　）等方面。

    A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

    B.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

    C.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

    D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

    E.房地產估價既是一門學科又是一門技藝

    「答案」B，C，D

    「解析」房地產估價的本質有5點：房地產估價是評估房地產的價值而不是價格、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內、房地產估價既是一門科學又是一門藝術。

    4.下列（　　）是對于房地產估價準確性的正確認識。

    A.即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值

    B.所有的評估價值都會有誤差

    C.能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差

    D.判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較

    E.由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小

    「答案」A，B，D

    「解析」對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值；②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差；③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應允許估價有較大的誤差；④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定。

    5.房地產需要專業估價的理由（　　）。

    A.房地產具有獨一無二性

    B.政府部門要求估價

    C.房地產價值量大

    D.委托人要求估價

    E.房地產市場是地區性完全市場

    「答案」A，C

    「解析」一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業估價。（這是歷年必考的內容）